購屋的頭期款不足20%,怎麼辦﹖

你是否也都有一個錯覺,以為一定要放夠20%的頭期款,才可以買到房子呢﹖

其實,一般購屋的人頭期款低於和高於20%,它的分別只是貸款銀行要求貸款人買一種叫做PMI(Private Mortgage Insurance)私人房貸保險。這種私人房貸保險是不同於房屋保險(Home Insurance)和房契保險(Title Insurance),作用是替借款人擔保付款。比如買一閒房價是三十萬的房子,準備放10%的頭期款,即三萬。 貸款額是二十七萬,那麼PMI(私人房貸保險)每月是要另外多付$140左右。

沒有這麼多頭期款,也不足20%,而又想買喜歡的房子,有三種方案是我們經常建議客人選擇其一的。

(1)只要一個貸款,然後自己給私人房貸保險(PMI)。如果信用分數好,收入可以的話,利息是同平常的利息一樣的,只是每個月額外多給一筆私人房貸保險的費用。

(2)分兩個貸款,免除私人房貸保險:這種情形一般是第一個貸款用80%買房子的價錢,然後似乎你要下多少頭期款來決定第二個貸款額。第二個貸款的利息通常是較高的浮動利率,這種利率是隨著市場的變化來升高或降低的。利率大概要8%左右,是由清b時市場的Prime Rate來決定的。

舉一個例子: 房子價錢是三十五萬,如放頭期10%,即三萬五千。 那麼,第一個貸款就是80%的三十五萬,也就是說,二十八萬是第一個貸款額。 第二個貸款就是10%,即三萬五千,再加上自備款10%,這樣一來就可以免除了私人房貸保險。因為自備款有10%,和第二個貸款的10%,加起來就已經足夠20%,銀行就不規定要買私人房貸保險。

(3)選擇貸款銀行所提供的「貸款銀行付私人房貸保險」,也可以免除私人房貸保險。 這種利率通常是比正常的利率高一點,但不是高很多。

在房價飛漲期間,許多購屋人資金有限,就借高風險的浮動利率貸款以降低初期的付款。但在重新調整利率後,月付款過高,現在許多都改成了由私人房貸保險支持的固定利率貸款。

以前,房貸業者較不擔心壞賬,提供缺乏頭期款的購屋人各種各樣選擇,許多人就選擇頭幾年每月付款低,但在幾年後要重新設定利率的貸款。現時,借次級房貸的人減少,貸款業者在壞賬率提高後,不敢讓信用差的人借次級房貸,而要借由房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mac)背書的房貸,就需要購買保險。在消費者變聰明,貸款人變嚴格時,私人房貸保險(PMI)又再度流行。消費者認清房貸兩位數上漲的時期過去了,只好找比較安全的貸款。

有一個好的消息是,2007年開始有一些稅法的改變,使私人房貸保險(PMI)的付款可以抵稅。另一優勢是在借款人房屋淨值超過房價20%時,可以取消房貸保險(PMI)。一般估計90%的私人房貸保險(PMI)持有人,在60個月後都夠資格取消它。

知道多一些貸款的程序和手續,作好一切的準備,是最聰明的方法。 如有任何貸款問題,置業通房屋貸款公司的Winnie梁倩嬅, 會為你提供買房前的準備,買房之後的諮詢,少少心意,多多回報,一定會為精明的消費者,作好一切的準備。