就是这6个原因,让投资者涌入美国房产市场

转载自:美信美房


随着国内一线城市房价的飙升,很多高净值投资者将投资的眼光都投向国外。美国作为资源丰富、经济发达的超级大国,对投资者有着天然的魅力。


加之08年次贷危机之后房产行业发生滑坡,近年来逐渐开始回暖,“抄底投资”成为投资者进军美国房产的直接理由。


根据《新闻周刊》报道,在过去十年中,随着美国房产的逐步升温,选择以租房代替买房的美国人数量激增,租房市场异常火爆。


根据哈佛大学住房研究联合中心最新报告显示:每年约有100万名新租户进入市场——他们年龄更大,也更富有。


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美国租房群体人群画像

年龄划分:

35岁以下家庭中,租房比例超过65%;

35-44岁家庭中,租房比例为41%;

45-64岁家庭中,租房比例为28%;

65岁以上老年人租房比例稳定在20%左右。


财务能力划分:


58%的低收入家庭交完房租后,钱包里剩不到500美金,中低收入家庭压力过大;美国富人也开始进入租房市场,抬高了房租水平。


由此可见,年轻群体作为使用者进入租房市场,是刚需的必然选择。但是另一种现象——越来越多的富人也开始进入租房市场,其中有80%的人认为有一套房能够强化财务意识,包括对资产增值的理解以及对冲房租上涨的能力。


美国向来都是海外投资的热土,即使在中美关系不明的情况下,仍有大部分人为了对冲人民币贬值风险,配置世界上最强的货币——美元资产,据数据统计有45%的人境外投资房地产的时候,选择美国。

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库存紧张推动房价上涨

2017年美国住房市场库存非常紧张,待售房源数量自2011年以来持续减少,待售房源较上年2016年减少了12%。这主要受强劲需求,尤其是美国年轻人、缓慢的房产建设和房主售房意愿下降等综合因素的推动。


不过新房建设也在稳步增长。根据Zillow预计,到2018年年底,新房建设量将增长10%,按季节性调整后共计达到63.3万套,但速度不足以显著缓解当前的库存紧张。所以,根据预测2018年美国全国房价将上涨6%。这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。


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美国房产火爆异常,投资正当时

目前,投资美国的买家数量还在持续增长。面对国内房产市场的低迷,货币等问题,选择美国房产可谓是一种稳健的投资方式。


另外,中国买家投资美国房产的区域选择存在共性:教育水平良好、交通便利、经济繁荣。


原因是良好的经济可以带来更多的就业需求,而就业需求者则需要在工作区域选择合适的房屋租住,对仅作为投资的海外购房者来说,能够保证稳定的租金和房产增值收益。


而对于有海外教育需求的购房者来说,教育水平和交通便利则满足了购房者的生活需要,同时学区房、交通枢纽地区的房屋都有良好的增值空间。


美国房产究竟有何独特魅力,如此受海外买家的追捧呢?


我们总结了其最突出的几大优势,并且逐一做了分析,一起来看看吧。


产权性质:永久产权VS 70使用权限


国外大部分房产属于私有财产制度,而在美国购买房屋、包括土地,都属于投资者的私有财产,产权更是永久性。而中国的住宅产权是70年期限,即相当于花大价钱,为自己和家人“租”来一套70年的房子。


房产制度:制度完善VS 有待完善


美国房地产投资市场已经历经多年,因此在制度方面较为完善,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,包括:估价公司,房屋检查,公证公司,银行、以及经纪人制度,产权保险公司等等,能更有效地房屋买卖的公平合理。


而中国的房地产市场近十年才刚刚起步,无论是中介制度还是买卖过程,都存在许多问题。房地产市场的投机行为远超于实际需求。


房屋价格:美国房价不高,甚至低于中国


根据美国房产机构Zillow统计数据显示,目前美国房产价格中位数是22.53万美元(约合150万人民币),这个价格在中国大多数城市中,都显得平易近人。


支付佣金方式:卖家支付VS多由买家支付


在美国房地产买卖时,佣金一律由卖方负担,屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在3-6%左右。


当买主由别的经纪人带领来买房时,卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。而中国,大多数时候的情况相反。

美元资产,抗风险能力强


美元是全球范围内流通最广的国际货币,虽然目前美元地位有所下降,但仍不足以撼动其霸主地位。因此,投资美国房产更具有抗风险的能力


CRS来袭,资产保值增值


2018年CRS正式来袭,让不少高净值人士的资产随时处于暴露的风险环境中,但海外房产不属于CRS的交换范畴,能较有效地保障资产保值增值。