如何“请走”不交房租的租客?千万别擅自换锁


很多人买房是为了对外出租,用租金与房贷月供相抵,等个十几二十年就算不卖也能白捞套房。但如果碰到不缴租的房客,房东“以租养贷”难以为继,就会陷入“断供”的麻烦之中。那么,如何“请走”不缴租的房客呢?

纽约市府资助的非营利组织“房屋法庭帮助”(Housing court answers)派代表到布碌崙班森贺华人社区,讲解“请走”不缴租房客的要点。

纽约的住房分几类:私人房、租金管制房、康斗、政府楼、第八类(Section 8)的房子等,“房屋法庭帮助”华裔办公室经理余天骄说,依据所住的房型不同,房东与租客的法律权益也有很大的变化。

如果有房屋法庭案件在身,想寻求帮助的人士,可拨打“房屋法庭帮助”的热线电话:212-962-4795 分机 205。时间是周二到周四,早上9点到下午5点。也可以访问网站:HousingCourtAnswers.org查询信息。

房东 vs. 房客 有两种法律程序

房客既不付房租,又不肯搬走,怎么办﹖余天骄表示,法庭上有两种程序来解决房东房客问题:一个叫欠租(Non-payment Proceeding)程序,一个叫“驱逐”(Holdover Proceeding)程序。

对于欠租程序,按照租约的标准条款,租客只要晚交一天租,或者少交一分钱的租金,房东都可以启动这个程序。首先,房东可以给租客一个“退房通知”(Eviction Notice),贴在对方门上,或者以书面挂号信形式通知房客,要求对方在5天内(不含假日)缴租或退房。如果对方不予理会,房东有权在5天后到法院申请“强制清退令”(Eviction Order)。

房东向房屋法庭申请驱逐,法院会通知房客出庭说明原因。若房客未按时出庭,法院将采信原告房东的说词,进行缺席判决。在有些场合,房东在法庭上并不是理所当然的赢家,如果房客有证据证明房东的过失或送达通知的错误,那么整个诉讼程序可能会增加到数月才能完成。

对于欠租的案子,法官通常会考虑给房客一段时间交租,让房东与房客签订一个协议(法律文件)。需要注意的是,房款包括目前的房租以及欠租,如果租客承诺一个月内支付欠租,但是没有支付当期房租,还是有可能被驱赶。总之,协议期满,如果租客还未缴齐款项,在没有其他法律纠纷的情况下,房东可以到法院申请“强制令”。

房东拿到这个强制令后,可以交给法警(Marshal)执行,通常是第二天警察就上门赶人,封存租客的财物,房东可以立即换锁。

对于驱逐程序,首先到法院立案,请求法官判决房客离开。法官最多会给房客6个月的时间找新的住宅搬离,房东拿到法官的判决后,需要将相关的文件交给法警,只有法警才有赶走房客的权力。

布碌崙华人社区服务中心罗添福博士说,房东房客的纠纷很常见。最近他碰到一名海湾公园道(Bay Parkway)的房东求助说,租客至今已有11个月不交房租还不算,还不停地找茬,要求修理,如何是好?余天骄表示,这种情况房东需要自己斟酌走哪一个法律程序,“不付款程序”只针对欠租,法官责令租客一段时间内缴租,租客还可以继续住下去,如果租客过三个月,再次欠租,房东还要再走程序;而“驱逐程序”则以驱逐为目的,最多给租客6个月的时间找地方搬迁。

房东擅闯租客房间、换锁 均属违法


没有租约的情况,按法律规定,房客住满30天就算是居民了,不属于临时寄宿,任何房屋纠纷、驱逐房客,房东必须经由房屋法庭的法官作出裁决。这时房东可以按30天租约算,给租客30天的终止住房通知,然后开始针对非法侵占的“驱逐”程序。

需要注意的是,如果房东在没有法院“强制清退令”与法警监督下私自闯入房客租住房间,更换租客门锁或搬运丢弃租客个人物品都属违法行为。租客可以就此将房东告上法庭并索赔,那时房东是“损了夫人还折了兵”。

房子有问题及时修理 不然租客可钻空子

房东最大的麻烦,就是与租客发生违约情况下的法律纠纷,例如房顶漏水或空调坏了,房东不修理,就会被租客钻空子。

余天骄说,纽约市要求房东必须修理影响人身安全的故障,例如漏水、含铅的油漆,杀虫、房间发霉,要有热水和暖气等,所以要避免发生纠纷。当房东的要严格遵守租约条款,发生了应该修补的问题,不要拖延不理,否则租客不缴租说是房东违约造成的,要把人家“请走”,拖的时间更长。◇

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