本文转自zillow公众号 ：ID: zillow_china

由 Zillow 出资、Pulsenomics 公司执行的本季度 Zillow 房价预期调查（ZHPE），邀请到全美 100 多位经济学家和房地产专家参加。其中，近半数（48%）的受访专家预测，2020 年美国将遭遇新一轮经济衰退；22% 认为拐点会出现在 2020 年第一季度。四分之一（24%）的专家表示危机将开始于 2019 年底，14% 则认为不会早于 2021 年。

另有 9% 的专家预测，经济衰退将推迟到 2022 年才会初现端倪；4% 则表示最早将开始于今年第四季度。认为危机将发生于 2022 年以后的专家仅占 1%。

2017 年 8 月，Zillow 曾就“美国新一轮经济衰退将在何时出现”做过类似的调查，专家们当时预测，2020 年底之前出现危机的概率约为 73%，与本次调查预期一致。但是两轮调查中，专家们对引发危机原因的看法却大不相同。

99 位参与调查的专家中，有 55 位认为“货币政策”（Monetary Policy）是触发新一轮经济衰退的首要因素。专家们将可能引发危机的因素，按照可能性大小进行排序，加权计算分数后发现，“货币政策”以 137 分高居榜首，第二至第五名分别为“贸易政策”（71 分）、“股市调整”（69 分）、“高于预期的通胀率”（68 分）和“财政政策”（64 分）。“潜在地缘政治危机”的排名由上一次调查的第一位（67 名专家选择此项，总计 138 分）下降至第六，仅得到 44 分。

2008 年，美国经济因房地产市场泡沫破裂和次贷危机爆发而严重衰退，美国房产大幅贬值。本次调查中，专家们认为另一场房市危机不太可能成为新一轮经济衰退的主要诱因，“潜在房市危机”在榜单中仅以 17 分位列第九。

尽管担心美国政府未来的货币政策会拖慢经济增长，专家们却普遍认为房屋类抵押贷款审核标准并不会因此受到消极影响。51%的受访专家表示，现阶段美国抵押贷款承保标准较为合理；认为条件过于苛刻（占25%）和过于宽松（占21%）的两派专家势力相当。

不过，房贷标准总体上看来虽然合理，但是针对不同的借款人，贷款难度却有着两极化的发展趋势——信誉好的更容易贷到款，其余的则难上加难。

对于拥有良好信用记录的借款人而言，70% 的专家表示，目前的房贷门槛已经降低至 06 年房地产泡沫出现以前的水平，甚至有望进一步降低。对于信用评分略低一些的典型借款人而言，半数专家认为贷款难度有所加大，认为贷款难度降低的仅占 13%。

另一方面，对信用评分较低，或首付款比例较低的借款人而言，贷款难度将大幅增加。有 84% 的受访专家认为低信用评分会提高房贷门槛，75% 认为低首付款比例会造成同样的影响。

此外，该调查还向专家们征询了其对 Zillow 房屋价值指数未来五年的增长预期。根据专家们的估计，美国房价在 2018 年底的同比增长率约为 5.5%，低于目前 8% 的同比增长率。专家们预计，美国房价增速将在未来几年进一步放缓，2019 年底将降至 4.1%，2020 年为 2.9%，2021 年为 2.6%，2022 年为 2.8%。

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