在美國，現金和貸款，哪個回報率高？

大家知道，投資美國房產可以分為兩種情況，一種是用現金買房，第二種是通過貸款買房。今天，為大家逐一、具體地分析一下這兩種情況各自的租金回報率如何計算。 

01、現金買房的租金回報率

現金購買的房產的租金回報率的計算公式很簡單，就是出租房屋到手的淨收入除以購房的總價。 

租金回報率= 每年淨房租收入÷ 購房總價× 100%

首先計算購房總價。可以用房屋的標價。整體來說，美國房屋交易最終價格為標價的98%。 

每年淨房租收入=年租金收入-持有房屋費用及出租衍生出來的相關支出

年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計一棟房屋的未來的年租金收入，可以將附近社區同等條件的、已出租房屋的租金拿來作比較。例如，我們可以找出周圍同等條件的、已出租的10套房屋，看看這些房屋的年租金收入，就可以大致估算出自己想要投資的房屋的未來的租金收入。

小技巧：通過大數據分析，提供每套房產的租金預估。可以做為參考。當然，你的經紀人也是好幫手。經紀人了解本地社區，會對房產出租價格有自己的判斷。

房屋相關費用以及出租衍生的相關支出包括以下方面：房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期的分攤、出租管理費等。 

房屋出租有空置時間。在計算每年平均的淨房租收入的時候，應當扣除掉分攤到每年的空置的那段時期的租金。

根據經驗，一般的房屋租賃合同期為一年，到期可續約，實際的平均租賃長度可以估計為2年；平均的空置時間可以估計為一個月；因此，空置期分攤到一年的那一部分就是半個月的房屋租金。通過確定合理的房租價格，你就可以將空置期有效地降下來。

俗話說得好，沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格。應當比較周圍的、同等條件的、已出租的房屋的價格，然後找到出現頻率最高的那個價格，再以這個數字，或者是比這個數字稍低一些的價格作為你的參照價格。

房屋快點地租出去，可以縮短空置期。相反，如果你定了過高的房租價格，那麼非常可能少有人來問津，你的房屋將可能空置更長的一段時間。最後，綜合下來算一筆賬，前者的收益要高於後者。 

設定合理的房租價格，選擇適合的租戶，對於房屋的出租收益的保障，非常的重要。 

如果你選擇聘用專業的租賃經紀人幫您租賃，那麼你可以大大地節省您的精力與時間。美國有專業的房屋出租管理公司，可以幫助您選擇到條件比較好的租客，負責房屋的維護與修繕，收取租金等服務。租賃的佣金一般是全年租金總和的8-10%。所以，即使人不在美國，也不需要擔心房屋的出租管理。

根據房屋的類型、所在位置和房屋狀況的不同，所應當計算在內的項目也不一樣。讀者可以根據具體的情況來自行判斷。例如，獨棟別墅一般沒有社區費，但也有些獨棟別墅所在的區域有社區規劃、大門及社區公共設施，因此也要交社區費。

另外，房產稅的稅率在美國每一個州是不一樣的，從1%到3%不等。所以你在投資之前，應該先確定目標房屋的稅率。房產稅的數額，可以從房產網站上的房源詳情頁獲得。也可以與你的經紀人聯繫獲取。

02、貸款買房的租金回報率

貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微複雜一點，但是原理與現金購買是一樣的。我們假設貸款全部採用每年分期固定還款的方式。 

租金回報率= 每年淨收入÷ 自付額× 100% 

每年淨收入= 年租金收入- 持有房屋的費用以及出租衍生相關的支出- 年固定還款額

其中，自付額（頭款）為購房總價減去銀行貸款。 

關於持有房屋的費用以及出租衍生的相關支出，我們在第一部分裡已經講過，在這裡就不重複了。

下面我們選取一個案例來分析，看如何計算租金投資回報率：

一棟2006年建造的334平米的獨立屋,購買價格為$36 萬, 自付額(30%) 為$108000，貸款額為$252000（30年分期固定攤還，利率4%， 貸款月付$1,203），月租金為$2400。

年租金收入 = 2400 × 12 = $28800 

持有房屋的費用以及出租衍生的相關支出包括：

a) 房地產稅：購房總價× 1.2% = $4320 

b) 房屋保險： $815（各房屋因地點、新舊、參保項目的不同, 保費也可能不同）

c) 社區費：無 

d) 維修費：預計$300 

e) 空置期的分攤：半個月的租金，即$1200 

f) 出租佣金：年租金x 8%= $2304  

持有房屋的費用以及出租衍生的相關支出總計 = $8939 

年固定還款額 = $1,203 × 12= $14436

貸款買房淨收入= $28800 - $8939 - $14436 = $5425

現金買房淨收入 = $28800 - $8939 = $19861 

貸款買房租金回報率 = $5425 ÷ $108000 = 5%

現金買房租金回報率 = $19861 ÷ $360000 = 5.5%

可以發現，貸款買房和現金買房的租金回報率差異不大。貸款買房需要的首付資金成本低，如果是投資房，通過貸款槓桿可以用更少的資金購買更多的房產。另外，貸款的利率部分可以用來抵稅。

在美國，如果淨的租金回報率在5%以上，那麼就可以看作是值得投資的房產了。

但是，可能有些讀者會反駁說，如果我把投資買房的錢存在銀行里，也能獲得與4.02%所接近的存款利息啊！為什麼我還要如此辛苦地跑去美國買房呢？況且，買來的房子還將不斷地折舊！

這個問題，雖然美國房產的建築物部分的確會折舊，但是，在美國，建築物下面的土地卻永遠屬於你業主的，而且會隨著當地經濟的發展狀況而升值！持有一套房產，彷彿就像持有一支股票一樣。你不但可以每年都獲得固定的分紅，而且還擁有了你所擁有的資產的未來增值的機會。

根據統計，美國房地產每年平均的升值率為6%。所以，如果從這個角度來考慮買房、投資，那麼其回報率相對於銀行存款來說，是一種更優秀的投資選擇。想一下，你周圍不是有許許多多的通過投資房地產而發財的實例嗎？但是，你有沒有聽說過，某人是因為收取存款利息而發大財的嗎？以上就是今天所為大家介紹的用現金和貸款買房的各自的租金回報率的計算、分析，希望對廣大有意赴美投資房產的讀者們有所幫助。

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