美國購房指南-申請房貸前的準備手冊

華人買房的一大特點就是“現金買房”，由於文化和消費習慣，大多數華人購房者都會在買房前有相對充足的財力準備，現金支付全款。但隨著大家合理規劃投資理財的意識加強，越來越多的買家選擇貸款的方式購置房產。

信用分數

在美國，直接影響您的房屋貸款利率高低的重要因素之一就是信用分數（Credit Score）。信用分數越低，房貸利率就越高，甚至無法通過貸款申請。

美國常見的信用評估模型為FICO，主要評估的內容有支付歷史、欠款數量、信用歷史長度、新開信用、信用類型等。FICO分數最低為300分，最高為850分。一般來說，700分以上算是很好的信用分數，600分以下則屬於差的信用分數，而500分以下，貸款申請通常會被拒。

以常見的信用模型FICO和30年固定房貸利率21.6萬貸款金額為例，FICO分數760及以上和720的月供就相差了289美元，30年相差就超過10萬美元。（詳情請見往期文章：你知道嗎？在美國信用好壞可以差距數10萬美元）

所以，良好的信用記錄對於申請低利率的房貸十分有利，節省不必要的開支。

• 申請房屋貸款前，保持一個良好的信用記錄。在申請房貸前，及時繳交各項賬單、減少欠款、減少開辦新信用卡等都可以改善和提升信用分數

• 申請過程中，關注任何會影響信用報告的因素，與房屋貸款公司保持有效良好的溝通。比如只是小小4美元的欠款都可能會讓信用分數減少100分。如果您打算清還信用卡，也請提前諮詢貸款公司，因為您信用報告上的任何變動都會影響申請進程。

• 最好不要增加新的貸款。增加新的負債將直接影響您的負債收入比(Debt-to-Income Ratio)，負債收入比也是申請過程中貸款公司考察的重要指標。比如貸款為新家添置家具電器等都會增加您的負債，這些可以等貸款審批後再進行更利於申請。

• 申請貸款預批准信時，應該選擇Soft Pull；只有確定選擇申請貸款時才選擇Hard Pull，因為Hard Pull會降低信用分數。

• 報稅時，不要為了節稅刻意減少收入。部分購房者在美國報稅時為了減少稅費支出，用其他費用來抵銷收入，降低應納稅收入（TaxableIncome），因為貸款銀行或機構是根據應納稅收入來評估您的收入能力。

貸款預批准信

房屋貸款預批准信(Pre-approval)是貸款銀行或貸款機構會根據申請人的收入、信用記錄、負債和工作情況等各項證明給出可購買房產價值和貸款額度，預批准書的有效期一般為60天-90天。

貸款預批准信有兩個作用：確定自己有能力支付的房產價值和貸款額度；也向賣家和雙方經紀人表示了您是誠心而且有能力買房，而不是隨便看看、互相浪費時間。但是，預批信並不能保證一定能申請到貸款。

那麼，要怎麼獲得貸款預批准信？申請人可以向有意向的貸款銀行或機構（可以不止一家）申請預批准信，一般需要提交的材料有：信用報告、銀行賬戶記錄、收入、負債和工作情況等。

房屋貸款類型

美國主要的房屋貸款類型有兩種：固定利率和可調整利率（浮動利率）。

固定利率房貸（Fixed-rateMortgage，FRM）是指在藉款期限內不論市場利率如何變動，借款人以約定利率支付利息的房屋貸款。這類貸款的主要優點就是可以避免未來受到通貨膨脹的影響；即使市場利率上漲，您的利率也仍保持不變。當然，相反地，如果市場利率下降，您的利率也不會變化。不過，如果利率下降過低，您還可以選擇Refinance。這就意味著，當利率處於歷史低位時，固定利率房貸對申請者更為有利。

借款期限一般有10、15、20、30年不等，期限越長，雖然每月還款越少，但是總支出利息越多。

可調整利率房貸（Adjustable-rateMortgage，ARM）是指在藉款期限內前幾年的利率固定不變，隨後每年利率隨市場利率變動。比如，以30年期限為例，

10/1 ARM: 前10年利率不變，剩餘20年每年利率隨市場調整變化。

7/1 ARM: 前7年利率不變，剩餘23年每年利率隨市場調整變化。

5/1 ARM: 前5年利率不變，剩餘25年每年利率隨市場調整變化。

3/1 ARM: 前3年利率不變，剩餘27年每年利率隨市場調整變化。

一般情況下，可調整利率房貸的初始利率會低於固定利率房貸。所以，如果您不打算長期擁有這處房產，那麼可調整房貸利率可能更適合。

具體的房貸利率高低由貸款銀行或機構決定，主要的影響因素有：貸款金額、貸款類型、貸款期限、借款人的信用和收入等各項記錄。

美國聯邦房屋管理（Federal Housing Administration）和各州相關部門還針對不同的群體提供特殊的貸款項目，相應地也對申請者提出不同的要求。比如有針對第一次買房的FHA Loan、紐約州的針對軍人的Homes for Veterans Program等，申請者根據自身需求選擇。

申請房屋貸款步驟

申請房屋貸款一般有以下幾個步驟：

• 選擇貸款銀行或者貸款機構；
• 遞交貸款申請表；
• 收到貸款費用預估表；
• 貸款銀行或機構審核申請，房屋估價，鎖定利率；
• 貸款審核通過；再次核對所有條款、費用明細等文件；
• 房屋貸款完成。

申請房貸一般包含以下費用，具體費用種類和金額根據實際情況變動。不同貸款銀行或公司會有不同費用金額，選擇貸款時記得貨比三家。

*抵押稅僅適用於以下八個州：紐約州，華盛頓特區，佛羅里達州，弗吉尼亞州，堪薩斯州，阿拉巴馬州，田納西州，俄克拉荷馬州。

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