在美國貸款買房需要哪些文件?個人需要提供哪些材料？

來到美國以後，安家置業是大多數移民的必經之路。

美國買房貸款時，有三個文件至關重要，它們可以讓買方和賣方對於交易全程中所有需要面對的費用有一個更好的了解。同時有助買方計算，比較和質疑購房交易中所有相關的費用。

說起來，申請房貸很容易，但也很難。在美國發放房貸的機構很多，不但有銀行，也有許多專門辦理房屋貸款的公司，這些銀行及公司除了接受面對面的貸款申請外，還設有電話專線服務以及網上服務，可以通過電話或網絡完成房貸的申請，十分方便。

在美國，最流行的房貸種類是30年固定利息貸款，即貸款期限30年，30年內利息固定不變。成薇提示：除了30年固定利息貸款外，流行的貸款種類還包括：15年固定利息貸款、20年固定利息貸款、30年浮動利息貸款（有頭3年、頭5年、頭7年、頭10年利息固定，其餘年份利息浮動之分）等。此外，還有聯邦房屋署貸款（FHA）、退伍軍人貸款（VA loan）、只付利息不付本金貸款（一般前幾年只付利息，月供負擔比較輕，而後利息息率增加，同時加上本金，因此月供會大大增加）等。

1. 誠信估價單(Good Faith Estimate)

依據房地產成交程序法（Real Estate Settlement Procedures Act） 規定，從2010年1月1日起，房屋貸款經紀人必須在收到你的借款申請後三天之內，交給你一份誠信估價單( Good Faith Estimate ,簡稱GFE)。估價單上會列出所有的費用，包括銀行和貸款公司所收取的費用，房屋估價費，銀行的貸款審批費，產權過戶公司等所收的費用。將誠信估價單和下列的HUD-1 過戶聲明書兩相比較，會使您更容易確定結算時得到的貸款與誠信估價單中提供的是否一致。

2. Settlement Statement HUD-1 過戶明細表

過戶時，放貸人必須給借款人提供新的美國住房和城市發展部（Department of Housing and Urban Develop? ment, 簡稱HUD） 第1 號過戶明細表（Settlement Statement HUD-1），上面會逐條列出各項費用。美國住房與城市發展部將房屋買賣中涉及的結算表統一標準化，即HUD-1，此後全美國所有關於住家房屋買賣的交易都要出具這份表格，即HUD-1 來作為房屋買房的證據之一。

HUD-1 過戶明細表是您所有開銷的總清單。除了您的頭期款，定金，和其他貸款相關費用，還有房屋估價費，銀行的貸款審批費，產權保險費，產權過戶公司等所收的費用房產證保險，房屋轉換稅，房屋保險費等等。HUD-1不會寄過來， 應該是在closing前給各方（包括你自己）看初稿，建議您在過戶前一天空出一、兩個小時的時間來閱讀HUD-1 文件，察看所有的費用，若有問題立即向房地產經紀人或貸款經紀人詢問，以免過戶當天讓您措手不及。然後各方review看看有沒有錯，在closing table簽最後正確版本，closer也得簽， 然後給buyer和seller各自一份copy和其他closing doc和鑰匙一起帶回家。

3. HUD指導手冊

在拿到誠信估價單時，您還會收到一份新的《選購您的房屋貸款： HUD 成交費用手冊》（Shopping For Your Home Loan: HUD's Settlement Cost Booklet），這是房地產成交程序法規定貸款銀行必須提供的購屋貸款指南，它可以幫助你理解上述兩份文件。這個手冊可以在網上獲得，尤其是您在為買賣房屋而感到困惑時，先熟悉這些文件，將為你減少很多讓你困惑的事。

除了上面的三個文件外，那麼個人需要提供哪些材料呢？

1，信用報告。通常貸款機構會在申請人同意的情況下，直接從三大信用調查公司獲取申請者的信用報告，如果沒有信用報告，通常就不能申請房貸。成薇提示：移民到美國的人，優先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用，最好的方法是申請信用卡，無論用還是不用，有了信用卡就有了信用記錄。

2，年度工資表（即W-2表格）。貸款機構一般需要申請者提供兩年以上的年度工資表，這樣可以知道兩年內申請者的工資收入情況，這個工資表是雇主提供給僱員報稅時用的。

3，報稅表。貸款機構一般需要申請者提供兩年的報稅表，從報稅表中，可以更加詳細了解過去兩年中申請者家庭的經濟情況，包括家庭人口、工資、投資、福利收入以及退休帳戶存款等。多數情況下，貸款機構會要求申請者填交一個國稅局的4506-T表，這個表授權貸款機構直接從國稅局獲得申請者的報稅表，免得申請者寄表麻煩。

4，銀行帳戶。貸款機構一般會要求申請者提供至少一個銀行帳戶的月度帳戶報告（bank statement），以此了解申請者的存款情況。

除了上述基本文件外，還會有其它各種補充文件的要求，比如僱傭證明、房屋租金收入證明、合法居住證明等。特別需要指出的是，華人中比較流行子女買房時，父母往往會給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部，在這種情況下，貸款機構就需要申請者出示“禮物證明”來證明這些現金是禮物而非借款，因為如果是藉款的話，就牽涉到貸款機構的貸款額度以及申請者的還款能力了。

簡單說來，在美國申請房貸，最基本的條件是要有兩年以上的收入證明及較好的信用記錄，以及還貸能力。至於是否公民及綠卡持有者則不是必備條件。

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