美國貸款買房，評估貸款預算很重要！|華人社區生活指南

美國購房者如何評估可承受貸款價格預算？

如何圈定可承受的房地產價格範圍？

貸款審批的影響因素有哪些？

如何估算美國住房貸款金額？

怎麼樣能獲得預先批准的抵押貸款？

由於國內房地產政策的改變，越來越多華人選擇投資美國房地產。在選擇房產時，我們會想知道“我們能花多少錢購買房產？”“我們適合怎麼樣的房屋貸款類型？”

在實際情況下，事先確定一個合理的價格範圍有助於你的房地產經紀人確定一個合理的投資房產，並且也有助於你成功地完成抵押貸款審批程序，但它不能平復你愛上你買不起地房子的失落。 

第一步：圈定可承受的房地產價格範圍

在這個過程中，我們主要研究兩個關鍵因素，這兩個因素決定了你能買得起多少價位的房產：

抵押貸款人可以為你提供多少錢的貸款；

在考慮到你所有的開支後，你每月的可支配收入是多少。

考慮到這兩方面，你所確定的房地產價格範圍也有了一定的可信度此後的養房之路相對心裡有底氣許多。

當然，這兩點只是非常粗淺的概括，具體還是要步步細分往下梳理。

首先，美國購房者要確定合適的房屋貸款規模。

大多數赴美國買房的人都需要某種形式的融資來進行購買。了解您可能符合的貸款規模以及與該貸款相關的成本是確定您可以承受多少價格房屋的重要的第一步。

其次，考慮美國貸款審批的影響因素與個人的匹配度。

美國抵押貸款機構審查幾個因素，以確定您是否有資格獲得住房貸款，如果符合條件，將提供給您相應規模和合適利率的貸款。具體要求因貸款人，貸款產品和計劃而異。接下來我們就來了解一下美國貸款機構將審查哪些方面來確定你的財務狀況。

收入

美國抵押貸款機構將審查您的年度稅前收入以及你的共同借款人的收入情況。這包括：任何形式的就業收入，例如基本工資，獎金，佣金和小費;社會保障或其他退休收入;財產出租收入;投資收益，如股息和利息。 

提出各種形式的收入通常會增加你獲得貸款批准的可能性，但請注意，您可能需要提供文件，如最近的工資單，W-2或可證明任何收入索賠的報稅表。像獎金或小費這類的可變收入，通常需要額外的文件，使得貸款人可以了解這種收入隨著時間推移的變化情況。 

債務

確定您的抵押貸款資格時，將考慮您當前的應盡的財產義務。從貸款人的角度來看，這包括未償還貸款（汽車，學生或其他個人貸款），所需的贍養費或子女撫養費以及信用卡債務等債務。每月全額支付的信用卡餘額，公用事業和維修等家庭支出，以及其他日常費用（如天然氣和食品雜貨）都不在貸款人的考慮範圍之內。

信用記錄

Equifax，Experian和TransUnion三大主要的信用機構追踪抵押貸款機構以確定信用狀況的額外信息。這個信用報告包括：

帳戶總結，包括每個帳戶的年限，限額或貸款金額和當前餘額

貸款和信用額度的支付歷史

任何最近信用貸款調查

與你的財務狀況有關的公開記錄信息，包括破產或喪失抵押品贖回權

信用報告中包含的信息將用於計算信用評分。最受歡迎的計算方法是由Fair Isaac Corporation（FICO）創建的。FICO評分範圍從300到850不等 —越高越好—並幫助抵押貸款機構評估信用報告中包含的信息。準確的信用評分要求取決於你所需要的抵押貸款類型。

信用評分較高的申請人通常會獲得更優惠的貸款條件。當與共同借款人獲得抵押貸款時，一些貸款人會以兩個分數中較低的一個作為重點，以確定貸款的批准和利率。根據你的特定信用狀況，你可以獲得一個個性化的抵押貸款報價，可以查看潛在的貸款選項。 

資產

美國抵押貸款機構將要求購房者提供流動資產的證明，包括支票和儲蓄帳戶中的資金，股票，債券和人壽保險單。這個評估是為了確保資金充足可以用於支付定金以及其他前期交易費用。貸款人也需要有不間斷的資金鍊，這項評估以便確定在你的正常收入突然中斷時也能有償還貸款能力，例如在失業的情況下。 

第二步：估算你的住房貸款金額

知道買房需要多少錢還不夠，接下來就是掂量掂量自己口袋裡剩下多少錢，兩者能匹配才可以。 

您可以獲得的總住房貸款很大程度上取決於貸款人確定的最高每月付款金額。抵押貸款借款人用來確定你的最高月支付的主要計算被稱為債務與收入比(DTI)。這一比率反映了你的月度總收入佔抵押貸款和貸款人的金融負債的百分比，目的是為了確保借款人償還貸款的能力。 

除了每月償還部分抵押貸款本金之外，你每月的最高還款還必須考慮到如貸款利息、地方財產稅和抵押貸款保險等費用的成本。美國房屋所有人協會(HOA)會費也包含在收入比計算中，雖然他們通常不是實際抵押貸款的一部分。 

這些費用以及貸款期限會影響您的貸款批准總額，因此你也可以負擔起更高價格的房屋，因為只有你每月最高的還款部分可以用來償還貸款本金。 

但是，考慮到上述費用的依賴性，您可能會發現獲得熟悉當地稅率和平均住房成本成本的貸款人的預先貸款資格是很有幫助的。

預先貸款資格預審是根據您提供的有關收入、債務和首付款信息，自由估算出貸方願意貸款給你的金額。這個過程不僅快速而且容易，並且不需要收入或資產的證明。對貸款人進行資格預審並不要求你繼續正式的抵押貸款申請，也不意味著貸款人會批准你貸款。這只是一個粗略的估計，以幫助你確定一個貼近實際的價格範圍。 

第三步：獲得預先核准的抵押貸款

認真的購房者應該考慮提前獲得預先批准的貸款。這比資格預審更正式，預先批准審查會對包括你的財務和信用歷史的深入審查。你通常需要完成一個預先批准的流程，並提交證明你最近收入和流動資產的文件。 

預審批過程結束後，您將收到您的抵押貸款人的誠信有效的估計。這一估計通常在60-90天內都有效，假設期間你的財務狀況沒有任何變化，你可能會獲批你想要的貸款金額和利率。

如果獲得多個貸方的預先批准可以使你有條件比較他們之間的利率和貸款金額，以獲得最佳方案。預先知道你的貸款情況，你也可以更加放心地在美國購房。

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