在美選擇哪種房貸合適？

在美國購房，絕大多數人都要靠貸款買房。在房貸市場有兩個重要的貸款種類－－30年期和15年期。對於擁有穩定收入的職場人士來說，獲得其中任何一種貸款都不應是一件困難的事情。那麼，對於申請者來說，應該選擇哪一種呢？

30年固定利率貸款的好處

並不是每一個可以得到30年期固定利率貸款的精明投資者，都能認識到這種貸款的優越性。在美國，這個長達30年的固定利率貸款，永遠不會隨生活成本增加而上漲的貸款。在此期間，基本上所有其他東西都隨生活費用的增加而上漲，包括租金。

只有抵押貸款和餘額（也因分期償還而下調）並沒有跟上通貨膨脹。你可以從許多借了30年固定利率貸款的人那裡了解到，比如借了貸款16年之後，他們意識到雖然還有14年的時間來償還貸款，但貸款餘額和期款相對於市場租金和價格來說很低。剩下的14年幾乎沒有意義，因為在許多情況下（從統計學和歷史的角度），貸款餘額將是房價的一小部分，不佔很大比重。

值得一提的是，大多數其他國家的貸款都是根據通貨膨脹不斷調整，期款和餘額都隨通貨膨脹而變化，通常不像在美國的可調整貸款，有年度和終生上限。

如今，獨立房投資者的利率在4.25%至4.75%之間是相當普遍的。從歷史的角度來看，這是非常低的利率。大多數專家認為，未來抵押貸款利率將上升。歷史上，即使上升到7%也被認為是一個較低的利率。因此現在，您可以通過鎖定利率來增強這個30年固定利率的力量。

如果在接下來的幾年中，利率確實上漲，你將會永遠保持低於5%的利率。一旦你得到固定利率貸款，兩個持續性的力量即開始作用：一個是通貨膨脹削弱您的貸款；另一個是租戶付的獨立房租金讓你每月都能償還貸款。

許多投資者認為，如果一個30年的固定利率貸款是好的，那麼15年的貸款必然更好。其實不是這樣。因為30年貸款，如果您願意，您可以在15年內（或14年、20年、10年或8年）償清貸款，只需增加額外的本金。但是反過來，您不能把一個15年的貸款延長到30年來支付。

15年期貸款會更好嗎

15年期貸款強制您支付較高的期款，而30年貸款給您更多的靈活性，可以付較低的期款，期間如果您的經濟條件允許，或基於其他考量，可以付較高的期款。

有人會說，這15年的貸款更好，因為它有更好的利率。的確，15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而，這不足以抵消喪失靈活性的巨大損失。此外，借貸時間較長可以使通貨膨脹進一步「削弱」貸款。這最後一點駁斥了一些投資者關於「借貸30年，他們在貸款期間將多支付數十萬美元」的觀點。

持有這種觀點的人忽略了一個重要因素，那就是貨幣的時間價值！在20年、22年、28年等支付的這些額外的美元實際上是非常「便宜」的美元，因為他們的購買力隨著時間的推移大大降低。如果這些貨幣的價值是根據現在的美元購買力來計算的，那麼後續的付款相對於美元來說可能只值幾美分。

總而言之，最好的辦法是選擇30年的貸款，然後決定用多長時間來付清（0到30年間任您選擇）。

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