在美國買房應該如何獲得合適的房貸?

有人問：外國人可以在美國買地買房嗎？答案是肯定的。美國聯邦政府從來沒有禁止外國人在美國購置房地產。但是政府不限制，並不等於市場對外國人也一視同仁。

如果外國人有條件用現金或資產將購房的所有費用一次付清，那當然另當別論。這樣的買家哪兒都會歡迎，唯一的條件是能夠證明這筆錢是你的合法財產。

絕大多數人通過銀行貸款在美國買房。貸款的一個基本條件就是買主要有還貸能力，要么有穩定和足夠的收入，要么有可靠的、可以變現的資產作為抵押。所以代表賣主的貸款機構一定會對買主進行嚴格的審查，在合格的買家當中挑選最可靠的一位，這位買家並不一定是出價最高的。因而外國人（這裡指稅法裡的非美國人）常常沒有美國的社會安全號碼，也沒有足夠的信用歷史，貸款公司很難查驗他們的收入、資產和還貸能力，所以對他們購置房地產就會更加嚴格。

外國買家想要取得貸款，條件比美國人苛刻。一般來講，貸款機構要求外國買主繳納的首付為房價的50%，大大高於美國人的20%，而且餘額的貸款利率也會比較高。今天美國購房貸款利率低於4%，但是外國買家通常以投資為目的，所以他們能夠拿到的利率會在5%甚至更高。

另外一個問題是語言和文化障礙。作為貸款必要條件的收入和資產證明需要翻譯和公證，而在某些國家這可能成為一個嚴重的問題。一個外國人想要買房，聲稱自己在國內有足夠的收入可以作為擔保，但是又不願意將所有的收入都列在貸款申請表上，因為擔心一旦被國內稅務部門發現，他在自己的國家需要交的稅將超過他在國內申報的收入總數。

美國媒體報導：隨著美國就業市場的好轉加之天氣回暖，美國貸款購房者意向達到兩年來的最高點。美國本地人買房申請房貸非常容易，因為有社安號，可以清楚地查清貸款人的信用記錄，而外國人因為沒有社安號，無法知道其信用記錄，這樣貸款機構就需要仔細核查。

外國人在美買房申請房貸時， 面對各式房貸選擇時，要多方考量自己的條件。哪家銀行提供相關的服務，選哪家銀行，什麼樣的匯率，每年的地產稅要支付多少，如果房子需要修繕所需的費用，這些都是需要思考的問題。

全美房地產市場景氣已經恢復到經濟衰退之前的水準了，而且持續成長，因此，房貸市場放貸對像要比起經濟衰退前要來得多元化，人們如果想要舉借房貸，不會再受到嚴格的篩選，換句話說，舉借房貸的選擇變多了。

即便如此，人們舉借房貸時還是害怕去處理棘手複雜的事情，所以，近幾年來，借貸30年固定房貸的人仍居絕大多數，因為這麼做最簡單，房貸業者接觸到的大部份顧客只對這種貸款有興趣。

最近，30年固定房貸利率下滑，更讓人們對舉借30年固定房貸充滿興趣，但是，市場上的房貸選擇並不是只有這麼一種，舉借房貸時應多方考量，才能選出最划算有利的。

專家說，經濟衰退過後，房貸市場變得比以前簡單，概分為固定房貸和浮動房貸兩大類而已，不再有復合式貸款等等複雜的選擇，選擇起來也就單純得多。即便如此，還是要理智的用心根據自身狀況謹慎選擇，無論做了怎麼樣的選擇，都要以打造一個負擔得起的未來的家為最終目標。

最新的法令規定貸款業者必須清楚揭露貸款內容給消費者，但是靠人不如靠己，貸款時還是得自己睜大眼睛，自我查看信用史和儲蓄狀況。

很多中國買家對於美國買房的關注點之一就是美國當地的貸款條件和流程是怎樣的。絕大部分貸款置業者並不是因為拿不出這筆資金，而是對美國超低的貸款利率所吸引，希望能藉助資本優勢，最大化發揮投資優勢。一般來講，美國房貸利率會根據申請人的綜合情況進行浮動，外國人在美國申請房貸利率會有所上浮，但比較國內的利率仍然低出不少。

外國人如何接洽美國貸款機構

（1）貸款經紀人

美國超過一半的房屋貸款是通過貸款經紀人來完成的，貸款經紀人是撮合借方和貸方的中間人。貸款經紀人可以直接與買家協商費用，可以為您實現最低貸款利率和最少費用花費。所以對於不熟悉美國貸款購房事務的人，找個“靠譜”的貸款經紀人是個不錯的選擇。不過專業化的服務也會收取一定的費用，貸款經紀人通常會收取貸款額1%的費用。

（2）商業銀行

商業銀行等提供的貸款利率非常具有競爭性，如果您在這些商業擁有支票賬戶或存款賬戶，還可以享受到貸款優惠。

（3）抵押貸款銀行家

抵押貸款銀行家可代表一家或多家銀行為您提供貸款，不過此類貸款服務僅限於這些銀行的客戶。對於大多數中國投資者，諮詢在國內有分支機構的美國的商業銀行是主要的貸款途徑。

如何獲取銀行批貸預先合格

一旦找到了最好的放貸機構，下步就是獲得申請貸款的預先資格。這是在貸款程序開始之前，也就是在和他們首次接洽之後的第一步。經紀人會要求您提供您的個人信息，包括收入和債務。他們將按照其出貸標準（各家不同）決定您能承受的貸款額。

預先合格審核有助於搞清您是否有資格貸款，以及您有資格貸多少。這個步驟同時也幫您了解放貸機構是否願意給您提供貸款。

關於您的抵押貸款要求，一定要對放貸機構誠實，包括您計劃如何使用房產。如果您不誠實，即使貸款通過了，放貸機構會堅持當時就付全款，或者他們通過法拍屋收走房產。

銀行會考慮以下七個主要因素，綜合評定以決定是否給予申貸人“預先合格”資格：

(1)是否有穩定的收入來源(比如有份工作); 

(2)過去兩三年是否有份穩定的工作; 

(3)目前的收入是否可靠; 

(4)付款記錄是否良好; 

(5)長期借債是否不多，比如貸款買車; 

(6)是否有一筆存款用於首期款的支付; 

(7)是否有能力每個月支付月供款以及所增加的成本。

那麼，中國人如果要在美國貸款購房，流程是怎樣的?需要做什麼準備工作，如何才能順利獲得貸款呢? 

首先讓了解一下在美國申請房貸的流程，過程與國內的房貸申請流程有相似之處，大致分為選擇貸款機構——獲取貸款機構預先資格——貸款機構審核申請人資質——房產評估——貸款機構放貸。

(1)選擇能為您提供貸款的放貸機構

(2)比較利率和期限後確定能為您提供最適於您承受力的放貸機構

(3)獲得接受您的財務和身份證明資料的放貸機構的預先資格

(4)按放貸機構指示提供所有有關收入，身份和其它要求的信息進行審核

(5)抵押貸款公司進行房產評估以確定價值

(6)與抵押貸款職員成交貸款

(7)結算貸款成交一攬子費用機構

面對各式貸款選擇時，要多方考量自己的條件。以下是幾個考量重點：

第一：預算、成本

這裡所指的預算和成本不僅僅只是貸款之後每個月要支付的金額，還包括要維持一個屋子運作所需要的種種花費，如果無法籌措到足夠的費用，恐怕就很難讓房地產增值。

第二：要仔細查看利率

除了貸款利率，還要注意年度百分比利率（annual percentage rate，APR），這個年度百分比利率指的是貸款利率外加借貸機構所收取的任何一種費用，APR是用來更深層比較不同貸款的重要依據。

第三：一定要提出問題

簽約貸款最重要的一個原則是，務必要確實了解貸款的每個細節，尤其當您搞不清楚各項費用所指為何、以及從何而來時，一定要問個清楚。

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