房屋產權轉給子女有那些缺點


很多華人在年老時,將房屋的產權加上子女的名字,甚至一些老人將整間房屋的產權轉給子女有那些缺點:

首先,把子女名字加在房屋產權內,是一種贈與,稅例上是規定要為物業先估值,然後在超出一萬二千元(每一年的贈與額)之外,在年終報稅時,以709表格通知稅局,將來可用來減低個人遺產免稅額,這樣做就不必給贈與稅。

除了考慮稅例外,加上其他人名字在屋契上,將來要出售該物業時,必須獲得其他人同意。如果子女將來出現婚姻問題,可能令大家產生很多問題,至於子女不孝順,他們有權要求你搬出。

另一稅務上的缺點是,做贈與時,必須將該部份成本,轉給子女,不像以遺產交給他們時,成本是可提升到市值,令他們可以省卻部份增值稅。除非有特別理由,否則勿隨便加子女名字在屋契上,而應在遺囑或生前信託內,指定他們作繼承人,到將來百年歸老後才交給他們。

送屋給子女的稅務問題一些年事已高的父母,想方便子女將來繼承自己的物業,就在生前將子女的名字加在屋契上,甚至將產權完全轉給子女。有些老人採用這種做法,是為了使用白卡(Medi-Cal)的長期護理福利。

除了一些類似的特殊情況外,通常在生前將房地產的部份或全部贈給子女,在稅務上都沒有利益。原因是當大家將產權贈出時,是將原來的成本價,都一併轉給子女,通常父母以前所購買的產業,其成本價格都較低;因此,當其子女將來賣出物業時,可能需要付出龐大的資金增值稅,如果是出租產業而不是主要的居所,則全部的資金增值都要付稅。

但如果父母繼續擁有產權,將來通過遺產方式把物業交給子女繼承,子女所持有的物業成本價格,就不是父母昔日購買時的成本價,而是當時的市值;將來他們出售這些物業時,就可以避免或減低資金增值稅。

贈予房地產會令屋價重估嗎?很多中國人因為各種理由,在自己的物業上增加或減除其他人的名字。例如,父母將子女的名字加在屋契上,或兄弟姊妹當初聯名買房子,其中一位後來要求除名或加上其他人的名字,這些增加或減除名字的行動,都涉及贈與稅例。至於物業稅方面,贈予房地產而令到屋契上業主的名稱更改,會否引致政府重估房屋價值,而令物業稅增加呢?

除此之外,將物業贈與給親友,都是引致物業價值重估。除非物業本身是以共同擁有(Joint Tenancy)的方式,由兩個或以上的人共同擁有,而在贈與行為之後,原來共同擁有的業主之中,至少有一個人繼續擁有的時候,那就可能不需要重估了。

父母子女產權轉移的優惠加州第十三號法案規定,政府每年對房屋價值的評估中,有關增值部份是不能超過百分之二,所以每年物業稅上升的金額相當有限;但房屋一旦出現買賣轉手情況,房屋的估值便需重新訂定,即不受第十三號提案限制。
一九八六年,加州通過了一項第五十八號法案,規定位於加州的房地產,在父母及子女間作產權轉移時,可以避免重新估值。一九九六年另外一項稱為一九三提案,讓祖父母及孫兒之間的產權轉移,亦避免了重新估價。這兩項法案不但包括自住房屋,非自住房屋(如出租物業)的轉移,甚至遺產承受,都可能避免重新估值,而獲得產業的一方,是不用居住在有關物業內。

父母子女間自住房屋的產權轉移,是沒有價值上限;至於非自住房屋,則有每人一百萬元的上限,夫婦兩人合共二百萬元。有關計算方法是累積,即夫婦轉移二百萬元出租物業給子女後,就不能再享受此項優惠。

這項免重估價值優惠並非自動享有,而是要向縣估值處(Assessor's Office)提出申請,有關申請將受到時間限制,就是在產業轉移或持有人逝世三年內提出申請,並且在物業再轉移或出售前提出申請。

夫婦持有產權的新方式在加州居住的夫婦,他們所擁有的物業,如果沒有採用生前信託(Living Trust),則擁有產權的方式,一般分為Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是兩個人共同擁有,優點是有自動繼承權,無需經由法庭認證,而缺點是祇有死者的一半才可以獲得成本提升至市值。而Community Property則剛好相反,好處是獲得全部成本提升至市值,缺點是要經過法庭認證手續。

二零零一年七月一日開始,加州批準了一項新的夫婦擁有產權方式,叫做Community Property With Right of Survivorship,是將Joint Tenancy及Community Property兩者的好處放在一起。這種方式可以有自動繼承權,所以無需通過認證,但又可以獲得百分之一百的成本提升至市值。所以日後夫婦的產業,若未有做生前信託,就應用此方式來擁有產權。至於現有產權應否作出更改?事實又未必需要,尤其是當有關物業是自住樓宇,就未必需要百分之一百成本提升至市值;但如果投資物業,就應考慮轉換擁有產權方式,而在轉換前,大家應先與會計師商議。

需要辦理HOMESTEAD手續嗎?

通常當大家買了一間房屋後,都會收到一兩封好像是政府發出的信件,有時更會將大家屋契的副本附在信件上,信內指出會為大家辦理一種手續,稱為 Homestead Declaration,來保存該房屋的淨值,以防將來被人追債時,該房屋至少有五萬美元的淨值是不會被債主取走,而已婚夫婦則有七萬五千美元的保障,至於六十五歲以上、或有殘障人士,則有十萬美元保障。要做這種手續,對方是要收取數十美元的費用。

究竟屋主有否需要做這種 Homestead Declaration?  Homestead確是法律上給予業主的一種保障,除非屋主欠房屋貸款銀行的債務、或欠政府稅金、或欠子女供養費(Child Support);否則,其他債主若要取去屋主的房屋,Homestead保障條例就可以予屋主五萬至十萬美元保障。

但Homestead 保障是無需預先申請或登記,將來一旦有需要時才辦理,也不會太遲,因為這項保障是不會失去的。因此,當大家收到這類信件,不論它如何像是政府的公函,其實都是一些私人公司想賺取大家數十美元的費用,為大家做了這份文件及作出登記;一般情況中,大家是無需理會這類廣告信。

強迫共同業主出賣物業如果大家與其他人共同擁有地產物業,而將來彼此關係萬一出現破裂時,可能會有一些最初並未意料到的問題出現。例如,其中一位業主,可以不作聲,也不需要其他業主同意的情況中,將其個人的一份產權,轉讓給其他人。即使夫婦用共同擁有形式(Joint Tenancy),所擁有的物業,也可能其中一個配偶,自己做一份Quit-Claim Deed,而單方面將共同擁有權改為其他方式擁有;例如Tenancy-In-Common,就會令將來承繼遺產時,產生不可預見的問題。

此外,尚有一種情況,是最近一位朋友所面對的事情,他與一位朋友合夥投資在一座物業,後來雙方關係破裂,這位朋友要求將物業出售,讓他可以取回當初投入的資金,但對方予以拒絕。

在此情況中,是相當棘手的,如果雙方沒法達成協議,就應該找律師做一個強逼拆夥的訴訟(Partition Lawsuit),由法庭下令去出售物業。因此,大家使用共同擁有形式,來與其他人,特別是非配偶合資投資地產物業,都要預先考慮清楚。

物業產權資料可保密嗎?大家對於私隱權(Privacy Right)可能相當重視,因為擔心不法分子取得個人資料而犯法。不過,一些在政府部門的檔案紀錄或資料,是作為公眾資料,根本無法保 密。

加州是一個所謂紀錄公開(open records)的州,包括出生、婚姻、死亡、房屋轉讓、房屋貸款、抵押、產權;甚至房屋本身的資料,包括地址、政府估值、物業稅、以及過去交易紀錄等,除了少數特殊情況外,大多數是公開的,任何人都可以去有關部門查詢。

在汽車局(DMV)的私人資料有否保密呢?原則上,DMV是不會隨便將大家的個人資料公開。在一九八九年,曾經有一名男子,在DMV取得一位女影星的個人資料,結果發生了兇殺案。後來,國會立例管制DMV,不過在某一些情況中,DMV依然可以公開大家的個人資料,給予其他政府機構、甚至私人商業機構,包括銀行、保險公司、律師等。

事實上,即使是個人,都有可能申請查閱大家的個人資料,不過,DMV要事先通知大家,讓大家有十日時間來反對將資料公開,但最後決定權仍然在DMV手中。

QUIT CLAIM產生的後遺症有些朋友與其他人共同擁有物業,之後因為各種原因,其中一位業主決定除名,通常都是做一張放棄產權契約(Quit Claim Deed),然後在縣政府做登記手續。
最近遇到一個實例,是除名之後發生的問題。甲乙二人本來是好朋友,一起聯名買了一個物業,後來他們關係破裂,乙就使用一張放棄產權契約來除名。過了數個月之後,甲決定到銀行辦理重貸手續,產權公司(Title Company)在發出產權保險之前,要求乙簽署一分文件,證明他真是在自願及理性的情況下,放棄產權。

由於甲乙關係已經破裂,所以乙不肯合作,令甲辦理重貸時出現問題。原來產權公司為了保障自己,在產權曾經有過修改的情況之下,都是會採取措施,來確定產權並沒有任何的爭議,或不清楚的可能,然後才會發出產權保險。所以要辦理放棄產權契約,如果放棄產權的一方,將來是會搬到國外居住,或者是有任何將來不合作的可能性,都應該考慮找律師辦理除名手續,或在除名的時候,同時進行重貸手續,以免日後出現上述的情況。

會被人合法的侵佔物業嗎?美國是著重保障私人產權的國家,但大家的物業會否被其他人合法的侵佔呢?在加州有兩個情況,會令大家的物業被人合法的侵佔。

第一個方法是Prescriptive Easement,就是當物業持有者尚未進行授權,該物業已被其他人長期使用,而物業持有人卻在知道的情況中,仍容許對方繼續使用,則五年後,對方便有權永久使用下去。

第二個方法稱為Adverse Possession,對方不但合法地取得使用權,甚至連產權也可以一併取去;情況就是物業未經授權,已被人長期佔用,對方甚至為該物業交付物業稅。這樣,五年過後,該物業的產權就會歸於對方。

例如,當你的鄰居未獲同意,便使你後園的部份地方,而你未加以理會,五年以後,該塊土地就可能成為鄰居所擁有。

這兩種方法,都會令大家的物業產權出現糾紛,將來賣屋時出現麻煩。所以,一旦發現被人佔領物業時,必須加以阻止,千萬勿置之不理。一些私立大學擁有很多空置土地及道路,每過一段時間,他們就會把有關土地及道路封閉,然後拍照存檔,來避免被人侵佔物業權。

資料來源:華人買屋網