貸款申請三大要訣 掌握易如反掌！

對任何有意買房子的人而言，最基本的問題就是：我該買何種價位的房子？我能負擔多少貸款？銀行同意的貸款額度？

換個方式來說，你衡量了利率、貸款標準及自備訂金後得出自身能負擔的金額，剩餘部分，銀行會考量你的薪水、債務及信用來決定你的貸款額度。

許多購屋族傾向使用”速求法”，利用線上網站的計算功能來估算。當然，輸入了薪資、日常花費及信用額度，你的確能迅速得出潛在可行的貸款額度。然而，速求法只是粗略估算。實際上，你得到的貸款額度仍取決於不同借貸方的評斷標準。

貸款秘訣1：債務/薪資比例 Debt-to-Income Ration（DTI）

借貸方通常會透過債務除以薪資的比例當做基準，並藉此判斷你的還款能力。主要是要確認你的薪資能夠支付：

● 每月房貸支出；

● 其他債務：信用卡、車貸、學貸等。

● 如果你每月薪資有極高的百分比要拿來負擔各種貸款，相對地，就會壓縮你日常食衣住行等基本開銷。而藉貸銀行根據統計分析，認為負擔高的人準時還款的機率較低。

● 舉例來說，你每月稅後薪資為六千美金，每月房貸為三千美金，債務比即高達50%。因此，大部分借貸方都會希望你降低以下兩種債務比。

● 1. 房貸相關支出：

● 本金、利率、房屋稅及房屋保險；

● 社區規費：含清潔費、管理費等；

● 其他額外項目：例如水災保險及其他外加保險。

● 2. 整體債務比例：比起房貸債務比，整體債務比例更為重要。延伸上述例子，每月薪資為六千元，房貸加其他債務總支出是$2460，則DTI為41%。這個比例對大部分的借貸方都是可接受的。然而一旦比例超過了50%，你通常會被常規貸款拒絕，少數人可透過FHA申請到款項。

貸款秘訣2：選擇貸款項目

對新買家來說，貸款項目的選擇將會影響到還款能力。總體而言，美國有四種常見的貸款項目：

1. 常規貸款：借款人的房貸會被銀行轉賣給美國境內最大的債務投資公司－Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美（由美國政府贊助之企業）。因次級投資風險較高，此類貸款需要支付較高的頭期款及嚴格的審核標準。

2. Federal Housing Administration（FHA）：由美國政府贊助，專門針對無法支付20%以上頭期款的中低收入借款人。一般來說，首購族及歷史信用較差的人適用此方案。

3. 退伍軍人貸款 Veterans Administration（VA）：由美國退伍軍人管理局所提供，幫助現役及退役軍人申請貸款。

4. US Department of Agriculture（USDA）：又名鄉村開發貸款。此項貸款是為了鼓勵在鄉村及小城鎮的買家，由於此類地區地方銀行的貸款額度通常低於大城市，希望透過優惠措施，活絡地方房產市場。

若買家的信用分數達到580點以上，FHA貸款只需要買家負擔3.5％的頭期款。 FHA的放款標準也比常規貸款來得寬鬆，儘管DHI超過50%，若就業狀況、信用分數、帳戶存款及其他資產表現良好，仍有機會申請到款項。然而，為了避免次級房貸悲劇重演，近期FHA提高了抵押貸款保險費的要求。

FHA提高後，甚至會高於常規貸款所要求的金額。而一般對於符合鄉村開發貸款及軍人貸款的買家而言，此兩類項目仍是貸款額度最高，並且會涵蓋支付訂金。

來源：網路