在美置業，一定要知道的十個問題

Q1在美國買房和國內買房程序上有何不同？

A: 可能大家對國內買房比較熟悉了，重點解釋一下在美國買房跟在國內買房的不同之處。在美國買房，買家和賣家需要各找一位經紀人，代表雙方的利益，美國的客戶和經紀人類似於信託關係，有點像律師和自己的代理人。因此，不同於國內，美國的經紀人更像是兼具法律、房地產、經濟等綜合知識於一身的職業經理人。整體來說，美國買房程序一環扣一環，比較複雜，也比較嚴謹，這也會降低在房產過戶中的詐欺、違約的機會率，使買賣程序嚴格規範。美國的房產經紀人，都是需要取得各州的專業房地產的執照，才能為客人做買賣、交易的服務，整體水平很高，職業道德相對於國內房產中介素質要好得多，並且，每個州都有單獨的房產經紀人執照，一般情況下，每位經紀人只持有本州的執照。

Q2為何要選擇美國房地產作為投資？

A: 首先，隨著人民幣持續貶值，越來越多的人考慮"雞蛋不要放在一個籃子裡"，多元化的投資的好處在於遭遇區域性的投資風險時，其他的配置資產還能有較好的資產保值甚至增值，如此一來，個人的財富才能長久的立於不敗之地。另外，美國跟其它國家相比，金融市場最成熟和發達，在當前歐洲、日本擴大寬鬆，新興市場資金外流，大宗商品一蹶不振的大環境下，美元資產是國內投資人實現境外資產​​配置的最優選擇。中美作為全球兩大經濟實體，風險完全對沖，持有中美兩國房產對於資產配置來說，就是最佳的抗風險投資組合。

Q3美國目前貸款利率如何，跟國內相比如何？

A: 國內首套房，公積金貸款五年以上的利率是3.25%，商業貸款五年以上利率在5.15%，第二套房，上浮10%約為5.7%。在美國，當地人購房，貸款利率根據個人信用評級不同，在2.2%-3.8%之間。

Q4美國房市現處於什麼階段，房價會不會跌？

A: 美國經濟學家弗雷德在1997年發現了房地產週期模型，並成功的預測了下一個泡沫： 即自1990年的衰退後的18年2008年將是下一個泡沫破裂。從歷史記錄來看，美國房地產市場的周期大概為18年，從2006年開始計算，18年以後是2024年，因此，美國房價還處於穩步上升期。另外，由於美國目前對於貸款買房的政策比較嚴格，也不會出現類似2008年金融危機的情況。

Q5對美國一無所知，應該如何選擇地區？

A: 中國買家最青睞的海外城市前五名依次為：洛杉磯（18%）、舊金山（16.5%）、溫哥華（13.6%）、紐約（9.9%）、西雅圖(8.5%)。美西受到大家的歡迎，是因為溫度適宜、陽光充足、犯罪率低，是最適合人類居住的城市。隨著Facebook、Google、特斯拉等互聯網和新興科技企業的發展， 加州的經濟發展勢頭很猛，人口淨流入增加，也吸引了大量的移民，因此，從投資的角度來看，加州也非常具有吸引力。

Q6在美國可以選擇哪些類型的房產？

A: 主要有以下幾種：
 
1）住宅房屋。通常分成獨立屋(Single Family House)、多戶房屋（Multi-Family House）、聯排別墅（Town House）、產權公寓(Condo)、公寓樓(Apartment)。獨立屋是最多的，所謂獨立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子，不與隔壁鄰居共用一面牆。

最常見的是獨立屋(Single Family House)以及產權公寓(Condo)。美國的房屋產權是包括土地及建築物，這種形態在中國稱為別墅。但在美國有時別墅並不是正確的解釋，因為獨立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對於那些年代久遠、破爛的獨立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的獨立屋。
 
2）商業地產。商業性建築通常投資風險比較高，因為它受市場影響比較大，例如辦公樓在經濟好的時候，出租率會高，經濟不好的時候，出租率就會下降。

另外還有倉庫和土地。投資風險最低的是住宅房屋，因為住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。

Q7購買新房還是二手房?

A: 在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房，佔市場上掛牌出售的房子總數的85%;新建的房子相對較少，僅佔15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。在好的居住區，大部分優良的地段已經被老的住宅社區佔據，所以一般大規模開發的新建房地段會稍偏，佔地較小，以前多為其他工業或農業用地，較多的靠近高速或鐵軌，或有其他的一些局限，但是新房戶型設計新穎有效，房屋比較智能化，並且普遍內裝現代奢華，買房後直接擰包入住，不需要任何房屋整修。新房、二手房各有利弊需要權衡比較。

Q8除房產稅之外，還有哪些可能發生的費用？

A: 可能會發生的費用還有以下幾項：
 
1）房屋保險。在加州，一般房屋保險費每年通常在$600到$900之間，在美國如果是貸款買房，銀行一定要求買保險才能批准貸款。而如果是全額現金購買的話，最好還是買一個房屋基本保險，否則一旦出現災害了，將無任何保險公司賠付損失。
 
2）房屋的另一項持有成本是庭院的維護。例如割草，在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己有割草機，自己維護庭院，運動、健身，又省錢。
 
3）如果買的是產權公寓Condo，會產生HOA費用（國內稱物管費）。費用一般在150美金到350美金之間，費用的高低取決於社區內各種公用高施費用的分攤。

Q9買房後，如何出租，可以找人代管嗎?

A: 如果是投資出租房產，出租給租客，一般是業主將房屋委託給專業的租賃公司，租賃公司可以幫您選擇條件較好信譽也好的租客，減少以後惡房客的困擾。如果有法律糾紛，業主需要請律師或專業公司驅逐房客，管理公司管理費一般收費為租金的6%-8%。

Q10外國人出售美國房產需繳資本利得稅(所得稅)嗎?

A: 擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式，為實現這一目標，美國有一套相對完善的住房政策。所得稅與產權持有成本、住房貸款利率一起構成了美國房地產市場健康穩定發展的重要稅收政策。在加州，外國人出售美國房產，需要繳納"資本利得稅"也就是所得稅，聯邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。比如房子買時是80萬美金，賣出是100萬美金，賣主賺了20萬，這所得的20萬，要交25%(5萬美金)的稅。20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要"預扣"。在成交後的20天內與預扣款項一併上交稅局。這項代徵稅務通常由履約保證中介公司(Escrow Company)負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款，可能面臨不同程度的罰款。美國人自己出售房產時，若符合一定條件，會有一定的免稅額度，比如夫妻可以50萬美金的免稅額，單身有25萬美金的免稅額度。

來源：外國房網