沒有美國身份怎麼在美國賣房?

近來,來美購買房產的中國人越來越多。一般來說,外國人購買共有公寓(condo)比較容易,而購買合作公寓(co-op)就比較難。主要原因是,合作公寓要求面試買家,可以不講理由予以拒絕。而且,合作公寓還要去提供個人和財務資訊,很多合作公寓禁止出租。而共有公寓的審核比較簡單,並允許使用信託、國內的有限責任公司(LLC)和外國股份公司(corporation)購買。對外國人來說,這三種公司形式購買都可以提供債務保護和稅務規畫。 

沒有綠卡的外國人在紐約市買房,並不需要支付特別的稅,但外國人和美國人一樣需要繳納以下稅項。 

購買價格超過100萬元的房屋,就要支付價格1%的豪宅稅(mansion tax)。貸款的買家必須繳納房貸記錄稅(mortgage recoding tax)。若是房價低於50萬元,記錄稅是2.95%,其中0.25%由貸款公司支付。若是房價等於或者超過50萬元,記錄稅為2.175%,其中貸款公司支付0.25%。 

通常賣家要繳納轉讓稅,紐約州的轉讓稅都是0.4%。紐約市若是房價低於50萬元,轉讓稅是1%。若是等於或者超過50萬元,紐約市的轉讓稅是房價的1.425%。若是購買新開發的房地產,開發商或者贊助商一般要求買家支付轉讓稅(transfer tax)。 

其實,許多中國購房者是投資者。假如他們要出售在紐約市的房地產,他們也要納稅。這些稅種包括支付利得稅(gain tax)和聯邦政府要求的扣稅。目前,聯邦利得稅最高是純獲利的20%,紐約州要收取8.82%。純獲利是賣價減去最初買價及與房屋有關的所有花費。 

通常美國人賣房子時,不須預扣稅。但是根據外國投資房地產稅法(FIRPTA),外國人賣美國房地產時,則必須將部分賣房的錢預扣下來,聯邦要預扣10%房屋售價,紐約州要預扣8.82%。扣除的數額並非最終的繳納稅額,只是預付。非美國稅法居民的外國人是不用報稅 的,如果國稅局不收預扣稅的話,沒有辦法保證外國人合法繳納收益稅。外國人賣房後,在明年4月15日填交稅表,再正確計算應交(或應補)的稅額。

外國人在美國境內的房產在轉讓時需要交贈與稅或遺產稅。美國公民豁免額達543萬元,已婚者豁免額可達$1086萬元。但是,非美國公民不能享受這個豁免。外國人免稅額只有6萬有形和個人資產 (Tangible or Personal Assets),在6萬之上最高要繳納聯邦35%的贈與稅或遺產稅,紐約還有16%的贈與稅或遺產稅。 

外國人在美國購買房產通常是,個人買房要比普通公司買房省稅許多,除非房地產用有限責任公司(LLC)購買,有限責任公司還可以保護他們的隱私。 

不過,通過有限責任公司擁有房地產並不能避免遺產稅。外國人若要避免繳納房地產稅,他們可以用外國控股公司擁有美國有限責任公司( LLC)。這外國控股公司可以是美國以外地方註冊。英屬處女島(BVI)是很受歡迎的控股公司設立處。在這個結構下,國稅局審核房地產所有權時,將視其為無形資產(intangible asset),這樣外國人就可能避開美國的房地產稅。 

外國人購買美國房地產後,應該申請社會安全號碼(SSN)或者報稅號碼(TIN),因為國稅局要求報稅時要填寫身份號碼。(作者為註冊會計師兼理財顧問)