供給不足房價攀升 美國房市銷量下滑

本周最新的美國房市報告顯示，美國房價10月份同比繼續上漲，較上月則出現小幅下跌。房價增幅放緩的同時，成屋銷售量也出現回跌。華爾街日報23日對次進行報道，認為盡管市場表現持續良好，，但房價上漲與房源庫存不足，仍對市場形成威脅。專家分析，在加州過高的房價讓人多人無法入市；而在近幾年表現搶眼的丹佛，漲勢則似乎有所放緩，在觀望的買家開始行動。而美國商務部的報告指出越來越多的年輕人在工作後選擇與父母同住，這壹趨勢將也從側面削弱銷售與租賃市場的需求。

原文編譯：

高房價削弱房屋銷售量

美國房地產市場正迎來2007年以來的最好表現，但本周壹發布的兩份報告卻強調指出，市場的軟肋依然存在。

在經歷過9月的上漲後，美國10月成屋銷售出現回跌，原因是房價上漲和庫存不足對潛在買家構成威脅。與此同時，相比2007-2009的經濟衰退期，現在更多的年輕人與父母住在壹起。這意味著，盡管美國經濟有大幅改善，年輕人自己打拼購房的意願並不強烈。

全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)周壹表示，經季節性因素調整後折合成年率，10月成屋銷售增速環比9月下降3.4％，為536萬套。

住宅銷售放緩，尤其是在昂貴的加州，那裏的年輕人和中等收入購房者難以入市。那些依賴石油的住房市場，如休斯敦(Houston)、得克薩斯州(Texas)及路易斯安那州(Louisiana)和北達科他州(North Dakota)的部分地區，房價隨著國際油價的暴跌而受到重擊。

根據美國房地產經紀人協會(NAR)的數據，成屋銷售量在美國南部和西部分別下跌3.2％、8.7％，東北部持平，中西部小幅下滑0.8％。西部房價自2014年10月已飆升8％，南部同比上漲6.2％。

"我很擔心市場的承受能力，"加州房地產經紀人協會(California Association of Realtors)首席經濟學家Leslie Appleton-Young表示，"市場被'嗆'到了，很多人無法入市，中等收入者也買不起房。"

承受能力對房屋銷售的限制還體現在較低端市場的銷售。價格在10萬美元及以下的房屋，銷量較去年同期下降9.1％。這也可能反映了廉價出售房 (distressed sales) 在下降。而中高端的房產銷售量較去年同期均有所提高。

10月全美房價中位數為219,600美元，環比9月小幅下滑，同比上漲 5.8％，為連續第44個月同比上漲。

房地產經紀人說，他們已經看到丹佛--另壹個過去幾年連續大漲的房市，增長有所放緩。

在線房地產公司Redfin的銷售人員Greg Goldstein說，春夏的房地產市場太熱，尤其是高端市場，令許多買家受到挫折。但Greg Goldstein也表示："我們發現庫存量增多，這讓人受到鼓舞。這感覺就像，妳能先踹口氣，綜合各項再做出選擇，並且有了討價還價的機會。"

他的壹個客戶Chad Dunavant幾個月來壹直在靠近新輕軌的丹佛郊區Stapleton尋找投資性房產，近期終於看到機會，因為市場在夏季末似乎有所放緩。另壹個在軟件行業工作的客戶Dunavant先生，9月末以約36萬美元的價格成交了壹套復式公寓，比原來的要價便宜2萬美元。

除了增長放緩的影響，在就業前景在改善前提下，年輕人仍繼續與父母同住的趨勢也可能在未來幾個月甚至幾年會削弱出租和銷售市場的需求。

根據美國商務部(Commerce Department)周壹發布的報告，截至2015年3月，18至34歲的年輕人與父母同住的比例為31.5％，較去年同期的31.4％有所上升。2005年，與父母同住的年輕人只占27％，自那以後這壹比例壹直穩定上升。

獨立經濟學家兼加州大學伯克利分校的住房改革中心高級研究員Jed Kolko稱："長期人口結構變化表明，隨著年輕人與父母同住的期限延長，新家庭的形成速度長期放緩和住宅自有率降低或成為新常態。"

結語：

美國房市在全球經融危機之後進入了持續的上升期，有些地區房價已經回升至危機前的狀態。無論是房價昂貴的加州還是陷入破產的底特律，房價、供給與需求三者的關系都決定了市場的走向。加州房產需求量大，相對供給少，房價也就壹路攀升；而在購房需求不高的城市，庫存的累積就會對房價產生下行壓力。作為想要在海外投資的中國買家來說，首先要衡量自己買房地點的靈活性。如果主要目的是長期保值，那麽選擇目前房價較低但極具增幅潛力的城市可能也是很好的選擇。另壹方面，如果買家追求黃金投資地點的便利與高出租回報率，那麽則勢必要在高價市場中殺出壹條血路了。