美國房價趨勢預測2016將比2009房價增幅超30%

2006 年底美國住房市場泡沫高峰之後，地產市場於2007 年崩盤，次貸危機，金融危機致使美國房市多年處於熊市。美國住宅房市持續拖累美國經濟，阻礙了經濟復甦。
但是，投資一項資產最重要的時機之一就是在其處於最糟糕的狀態，也就是危機，長時間的熊市過後，美國住宅市場和很多全球市場都處於同樣的投資時機。美國房市當前正處於從低谷向走向牛市初期的發展階段，這樣的投資機遇可以說是數十年發展週期中的一次機遇。

美國失業率和房價
在發達經濟體統計學家的所有統計數據中，失業率是最能反應經濟真實狀態的，這也是美國兩大執政黨始終繁忙致力於改善失業率的原因。BLS 發布數據顯示目前美國失業率為7%(11 月最新數據) 。奧巴馬政府時美國經濟幾乎處於直線衰退趨勢，奧巴馬集團用了10 個多月的時間才是美國經濟擺脫直線衰退的頹勢，逐漸復蘇。如果按當前趨勢，美國的失業率在2016 年可能降到6.5% 。

美國失業率

美國失業率和房價
首先，投資者要意識到在重要性上失業率並不像房價趨勢，所以失業率數據的重要性在於其對市場參與者對未來展望或漲或跌的信心方面的影響。

突出重點：
- 美國房價引領美國失業率的變化;
- 即使美國失業率在上升，只要失業率上升幅度小，且低於6.5% ，房價也可能增長;
-2009 年末失業率高峰期後，美國失業率下跌只是成功穩定了美國房價;

上述得出的關鍵結論就是，2013 年1 月，美國失業率從10% 降低到7.8% 起到了穩定房價的作用。根據以上美國失業率可能降低到6.5% 以下的預測，失業率下降將會促進美國房價增長，即美國房價將會相對失業率下跌呈現增長，且失業率從7% 降到6.5% 對房價的促進作用會高於房價從7.5% 降到7% 對房價所產生的影響。

失業率與住房市場的推動因素
◆ 10 降到8.5%= 穩定作用-- 2009-2011
◆ 8.5% 降到8%= 牛市初期-2012
◆ 8% 降到7.5%= 美國房產牛市明顯興起-2013
◆ 7.5% 將到7%= 美國牛市加速發展-2014
◆ 7% 降到6.5%= 進一步促進牛市發展-2015
◆低於6.5%= 多年強勁牛市，房價每年增幅超過10%-2016

美國經濟--國債上限不足為慮
雖然歐洲，英國和很多其它發達國家經濟已經停止，但是美國依然顯現出相對強勁的發展勢頭。在美國多倫印鈔刺激政策的作用下，美國GDP 增幅勢將提升，美國白宮和國會一直上演著財政懸崖，國債上限危機的鬧劇不足為慮。2013 年的第三季度，美國GDP 較上季度增長4.1% 。美國CBO 預測，2014-2017 年，美國經濟增幅將在4.3% 左右。

美國指數膨脹趨勢
2013 年GDP 增幅2.5%, 實際通脹率3.5% ，這說明美國同其它所有國家一樣都呈現指數通脹的大趨勢。以下圖表明顯表示出即使按低於實際通脹的官方CPI 通脹標準，美國同其它國家一樣，並非表象的貶值，而是處於即得收益的指數通脹趨勢。只是在2008-2009 年之間的大蕭條期間出現過短暫的緊縮期，如圖表所示，貶值期只不過是短暫的曇花一現，或者說是通貨膨脹的大趨勢中所泛起的一絲"緊縮漣漪"。

美國購房可負擔力為空前最高
不斷下跌的房價與靜態到增長收益( 通脹) 體現了金融槓桿對住宅市場的影響，即抵押權人通常會藉出3.5 倍的收入，所以如果收入增長10% ，房價下跌30% ，那相對房價處於2006 年高峰期時，可負擔力就相應增長65% 。也就是說美國的住房相對於2006 年時，可負擔力提升了65% ，比如從借方的可負擔力來說，高峰時一套20 萬美金的房產就相當於現在10.7 萬美金的房產，或是接近高峰價格的一半。

據稱，NAR 編彙的美國可負擔力指數圖顯示，當前美國住房市場的可負擔力為198.2 點，達到空前最高值。

新房銷售庫存
由於過去4 年住房建築量的缺乏，致使當前住宅量成為50 年以來的最低記錄，而現房銷售庫存為10 年以來最低記錄。所以因為多個買家共同出具競價Offer 提升售價，美國當前住房市場不斷升溫。

從對立角度來講，一旦美國房產牛市起步，新房建築工程也將隨之啟動。因為當前正處於牛市發展的初期階段，很難說開工量會對房價趨勢造成什麼影響， 現在開工量越多，置業/ 投資/ 投資信心會越高。

人口變化& 住房需求
如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。也就是說工人和非工人之間的比例一直在下降。 那其中的主要影響就是工人會擁有更少的可支配收入去投資房產牛市，最後可能對住房市場產生阻礙。
但是，擁有廣袤土地的美國其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。而美國的人口也在不斷增加，所以很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40 年增長30% 。 所以，美國有大量的新房建築需求。

美國住宅市場置業時機
以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了美國市場是否顯示出入手美國市場的時機。

上述圖表表明2011 年初期下滑預測，一直持續到2011 年末，直到2012 年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012 年房市就已經顯示美國置業時機的開始。

美國住房市場發展態勢
以下房價趨勢圖表明房價增長+20% 達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20% 。 隨後經歷了5% 正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40% 的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突破每年5% ，那之後房價很可能加速到每年8%-12% 的增幅。

美國房價預測2013-2016
綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處於加速發展趨勢。也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。

美國房價預測結語
美國房市從2012 年牛市初現，到2013 年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房市多年加速發展的總趨勢。根據凱斯席勒房價指數顯示，從2012 年10 月到2016 年初，美國房價指數將從158.8 增長至207 點。2016 年初平均房價將比2009 年增長30% 以上。