加州買房· 回報率到底有多高？

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價格處於歷史高點

以加州為例。近十年，從2003-2005 年，因為經濟好，加州房價漲得非常高，那時蓋了很多房，包括發展到矽谷周邊邊緣地區，2005-200 年發展了一大批。

但2008 年經濟危機，核心地區房子跌30%-40%，周邊開發房有的跌70%-80%，50萬美金房子突然就值十幾萬美金，所以那時很多貸款貸到40 萬美金的，他就乾脆不要，都推到銀行變成"法拍房"。

復甦是在2012 年初，因為經濟回升，包括失業率降低，我們行業裡講：從那時開始，房子投資時機到。另外貸款利率也低，而且一直保持非常低的利率，舉例說，以前是5% 和6%，但2012 年時是2% 和3%，這很關鍵。

那現在是什麼階段?首先，需求還在漲，加上世界各地投資者，特別是中國投資者拿現金買房特別多，但市場上房子存量變少;第二，利率沒上去，還在三個多點徘徊，所以它導致房價就高。

舉個例子：一個正常Condo，2009 年時是20 萬美金，但前幾天發現有個一模一樣的在賣，賣到46 萬。同時，現在很多人分析美聯儲6 月後可能提高利息，那就有好多人想在這次提高前把房子買下來。

投資回報率

第二個問題，加州房子是會升還是貶?首先，海外購買者現在看來還是很多，房價穩中有漲。就是說，它"保值率"非常好，但會不會增值，要看市場。

我們知道的是：美國房子因為是純粹市場經濟，受政策影響較小，尤其舊金山這塊，即使金融危機，它房價也跌，但跌幅小，所以保值肯定好，增值不可預料。

第二，成本講，這裡有地產稅Property tax，大概是總價1.2%到1.5%左右，每年都要交，這是個很大成本。我們拿一個普通House為例，假設你去年花70萬美金買下，但它現在Property tax大概是每年八九千美金左右。

那如果你把房子出租能賺多少?租房市場情況現在是這樣：同是這個70 萬美金房，大概每月租金能到2700-2800 美金左右。也就是說，你每年房租能獲得3.4 萬美金，減去9000 美元的地產稅，獲利大約是2.4 萬美元。

但很重要一點，你在美國買房，即使人不在，作為一個在美國有收入(出租房子)的人，你也需要交稅，這里至少有個15% 收入稅。所以你2.5 萬租金收入，扣掉每年要交的稅，你大概賺2 萬美金左右，這是純收入。

所以，如果純粹從投資而不考慮有些人就想在美國有個房這種個人因素，2 萬美金轉成人民幣，也就12 萬人民幣左右，假設你在國內買個房，租金每月達到8000人民幣，一年也是9 萬多人民幣，回報率看在加州買房要去國內高出3萬左右。

來源：TheHouseClub