買房貸款你能貸多少？

大部分人都不是現金全款買房，而是貸款買房，那麼能夠貸多少錢呢？

買房能貸多少款需要結合個人的消費現狀，消費習慣，和消費觀念等來分析。

先來學一個名詞：Debt to Income Ratio （DTI）。 DTI是月債務和月收入的比例，即DTI＝Monthly Debt／Monthly Income

如果想計算能貸多少款，就要通過上面公式倒推出每個月最多能承擔的Mortgage Payment是多少，然後再結合當前利率和貸款年限算出最多能貸款多少。這個可以用貸款軟件來計算， 如果自己估算也可以，大致下面幾步：

1、確定收入

大部分人的收入就是工資單上的收入，銀行審核貸款一般看的收入是稅前的收入。如果是自僱者或者有投資房等，建議準備好至少兩年稅表，找一個有經驗的Loan Officer幫忙算一下。

2、確定Monthly Debt

Monthly Debt 中有大部分是確定知道而且不變的。譬如車貸每月還款、教育貸款每月還款、子女教育費用等。而自己申請貸款時的信用卡賬單月付也不難估。

3、倒退估算

Monthly Debt裡比較難估算的是要買的房子的PITI （Principal，Interest， Tax， and Insurance）等。

推薦用下面的倒推法：

1） 先根據自己有多少首付， 對房子的要求， 以及當地的房價情況估算自己想買的房子的最高價。

2） 用估算的房子價格減去首付算出貸款額。

3） 用貸款額和當前30年的利率估算出貸款的Monthly Mortgage Payment （P&I）。選用30年的貸款是因為貸款期短的貸款如15年雖然利率低但是每個月的Monthly Mortgage Payment會高， 從而影響到能貸到的最大貸款額。

4） 根據房子價格和當地具體情況估算出地產稅，房屋保險，以及HOA Fee等。

5） 如果Down Payment 不到20%， 請根據這個鏈接http://www.mgic.com/is/html/ratefinder.html 估算Monthly mortgage insurance。

這些數字都確定或者估算出來以後， 就可以計算出DTI來， 根據不同貸款情況，銀行對DTI有不同要求，常規貸款大體有下面三種情況。不管哪種情況， DTI越小， 說明有更強的貸款能力，如果DTI過高，請降低房價或多準備首付來降低DTI，需要注意的是DTI可以影響的只是能不能貸到款， 不影響利率的高低。

1.如果是常規的Conforming Loan （貸款額小於或者等於$417,000) ，一般貸款銀行在DTI<45%的時候能貸到款， DTI在45%-50%之間需要個例分析。

2. 如果貸款額大於$417,000。那DTI最多只能到45%， 如果是超出當地High Balance Loan Amount的True J​​umbo Loan， 很多貸款銀行會根據最近出台的QM rule要求DTI在43%或者以下。

3. 如果Loan to value 大於80%，不管是銀行幫你付Mortgage insurance還是自己付，基本所有Mortgage insurance公司的要求是DTI不能大於45%，所以即使是Conforming loan，也請保證DTI <=45% 。

以上提供的是一個自估的方式。

有經驗的Loan Officer可以採取選用特定貸款產品等方式幫助客戶提高可以貸到的款的最高額度。所以如果自估DTI比較緊或者偏高，建議聯繫有經驗的Loan Officer幫您想辦法。

現在來分析貸多少款合適，考慮貸多少款合適的時候不需要考慮DTI，而是要著重考慮以下幾個方面的情況：

1、收入：估算能貸多少款用的是稅前收入，估算貸多少款合適我建議用每個月拿到手的工資淨收入加上雖然貸款銀行不會考慮用但是自己知道是穩定的隱性收入等。工資淨收入是稅後的收入並且減掉了401k等支出。買房後貸款利息和地產稅可以抵稅， 但我不建議考慮這部分收入，​​因為這部分通常是第二年報稅後才能拿回來， 而房貸是每個月都要還的，而且買房後還有修修補補等亂七八糟的額外費用，就算這兩樣互相抵消吧。

2、Monthly Debt：建議用www.ivymtg.com/luke/FAQ-4-ch 中提到的"Debt 一般包括什麼"＋"Debt一般不包括什麼"。

3. 工作／收入的穩定性。

4. 財產主要是可以立即變現的財產有多少。

5. 特殊情況下有沒有其他來源的財力支持。

計算貸多少款合適，請參考以下原則：

1.前面提到的收入減去支出大於等於0。如果在可預期的將來工資會大幅提高，而且準備好了工資提高之前的資金缺口，也可以暫時小於0。

2. 工作/收入穩定的建議留3-6個月的可立即變現財產;工作/收入不穩定的建議留9-12個月的可立即變現財產。就是相同情況下工作/收入穩定的可以多放些首付來提高可以買的房價。

3. 特殊情況下有其他財力支持的，必須是非常可靠的來源， 譬如父母可以支持的，等同於可變現財產增加。

4. 影響這個淨胜額大小的另外一個主要因素是消費觀念，譬如有的人比較樂觀，覺得現在每個月能持平就行，因為以後工資會漲，而貸款的Monthly Payment不會。有的人比較保守，覺得每個月必須再攢下幾千美元才舒服。

本文轉載自網絡，移居美國指南