(一) 美國沒有所謂的房地產業務員這一職位
在國內，很多房地產代理仲介公司都有很多持有上崗證的業務員，公司付一定的低薪，佣金分成很低，多數是要代領客戶看房子，但不能獨立簽訂合同。在美國，沒有房地產執照即銷售員執照(Salesperson)者一律不準從事任何的房地產業務，不準帶客戶看房子。原因是沒有房地產執照就有可能誤導消費者，有可能會給消費者造成傷害，就像沒有行醫執照而給病人看病一樣。
(二) 房地產經紀人以已婚女性居多
大約70%的房地產經紀人為女性，原因是結婚以後，生了小孩，不像咱們在國內有雙方老人幫著帶小孩，美國的老人可沒有這個風俗，孩子自己帶，往往又不像國內只生一個，所以很多女性就不上班，就考個房地產執照，一邊看孩子，一邊賣房子，而且做了母親的人往往比較有耐性，也會交際，生意很容易做起來，絕大多數優秀的經紀人是女性。優秀男性的經紀人往往自己開經紀人公司的較多。
(三) 房地產經紀人的年齡多數在35-55歲之間
因為買房客戶的年齡平均是39歲(2004年NAR的統計) ，經紀人與客戶幾乎是在一個年齡段，生意自然就有了。但國內的情況很特別，經紀人多是二十齣頭的年輕人，他們的朋友和交際圈子還沒到買房賣房的年齡，所以工作起來難度很大。美國的經紀人絕多數是半路出家，中途才轉到這個行業的，很少一走上社會就做房地產經紀人的。
(四) 最適合做房地產經紀人的職業是中小學老師
在所有的房地產經紀人中，如果他/她以前做過中小學老師的話，那麼這個經紀人就最容易取得成功，因為做房地產經紀人要有耐心，要有愛心，不怕麻煩，又要會說服客戶，這正是中小學老師所善長的。
(五) 學歷高的房地產經紀人收入高
在所有的美國房地產經紀人中，大約30%是四年制本科學歷，5%-10%是博士和碩士學歷，40%是兩年制專科學歷，其餘是高中畢業。其中以碩士博士和本科學歷的房地產經紀人的收入最高。
(六) 房地產經紀人的淘汰率高
據統計，在十個剛取得房地產執照的經紀人中，半年後，就剩下七個，三個已經不幹了，一年後，只剩下四個，又有三個幹不下去了。剩下的這四個多少都有些強項，也有業績，但三年後，其中的三個要麼不幹了，要麼做半工，只有一個成為一個優秀的經紀人或者開了房地產經紀公司。
(七)70%的消費者對房地產經紀人的服務滿意
據統計，約70%的買主和賣主對房地產經紀人的服務完全滿意，15-20%的不滿意，同樣，70%的房地產經紀人對買主或賣主的行為也很滿意，15%的不滿意，由此看來，讓大家都滿意是很難的，這也是正常的。
我了解並總結了一些美國成功的房地產經紀人在從事房地產銷售中的心得體會和一些行銷規律，供同行們參考。
(一) 要播種，不要只等收穫
在房地產行銷中，有一個詞是Farming, 直譯是耕種的意思，這個詞在培訓新經紀人時，用的最多，因為買賣房子對很多人不是一下子就買或賣的，有的要一，兩年，有的要三，四年，當然也有幾個月的，所以經紀人要一直隨時隨地的播種，對周圍的朋友，朋友的朋友，同事，鄰居中樹立自己的形象，要樂於助人，贏得大家的信任和好感，當他們中要買房或賣房時，就自然想到了你，這時就是你收穫的季節。你想，在美國，經紀人佔人口的千分之五，也就是200人中就有一個經紀人，竟爭是很激烈的，所以要平時就做好人際關係。
(二) 留住七個老客戶比去找一個新客戶容易
這裡的意思是說，找一個新客戶所花的廣告費很高，要相當於讓老客戶給你介紹七個客戶的成本。舉例來說，平均在一個新客戶上花的廣告費是1050美元，但是如果你的老客戶介紹一個客戶來或者是回頭客的成本只是150美元(7X150) ，也就是說在老客戶上你花費很少的錢，就能有新的客戶來，在老客戶上花的錢一般是，逢年過節的卡片和小禮物，請吃飯，平時打電話關心，生日禮物，孩子的禮物等。好的房產經紀人往往是成為了客戶家庭的好朋友，這是最好的市場方法。
(三) 人際網路比媒體廣告好
所謂的人際網路就是Networking，指的是人與人之間的交際圈子，這是最好的廣告之一。一定要擴大你的交際圈子，去教會，同鄉會，同學會，商會，社區服務，等等，你多認識一個人你就多播了一次種子，說不定那一天就會發芽，開花結果。
(四) 要Cherry (櫻桃) 而不要Lemon(檸檬)
這裡的Cherry 是指櫻桃，意思是好吃的，暗指好的客戶，而Lemon是不好吃的，俚語是次品的意思，暗指不好的客戶。在房地產銷售的意思是說要做好客戶的生意而回避不好的客戶，因為人分三六九等，好人很多，壞人也不少，如果你的客人不好，你會很難做，甚至很痛苦，會影響你的情緒，會對你造成傷害。還有一點就是好人的朋友往往也好，所有他們的朋友成為自己客戶的機會也大。
(五) 如果你沒有回頭客，那你就該回家了
當幾個新客戶買了房子或賣了房子之後，一直都沒有介紹他的朋友來，就說明他對你的工作不滿意，在房地產銷售中如果要靠新客戶的話，你是做不下來的，所以，你的回頭客的多少就決定了你能不能做這一行，的確如此，在這一方面跟飯店很像，所以，經紀人一定要把現有的客戶照顧好才行。
跑單和黑仲介是經紀人服務行業的心病,那麼在美國這兩者又是怎樣的情況呢?
(一) 跑單
所謂的跑單就是指消費者，買主或賣主在利用了房地產經紀人的服務後，但在正式簽訂買賣合同時，將經紀人甩掉並拒絕支付本應支付的佣金而直接與買主或賣主交易的一種現象。這種跑單現象在各地均不同程度地存在著。美國在這方面，由於法律制度和房地產代理仲介的機制很健全，消費者鑽不了漏洞，即使有漏洞也不會，也不敢跑單。在國內由於許多複雜的原因，跑單現象在一定程度上存在，沒有見到全面的統計，只有跑單的人和被跑單的經紀人知道。
跑單現象是消費者的不道德行為，是鑽了法律和房地產代理仲介的漏洞，為了自己的私利，傷害了經紀人的切身利益，拒不支付經紀人的佣金，從本質上講與騙人家的錢是一樣的，雖然不是明搶，也算是暗奪。
(二) 黑仲介
黑仲介是指房地產經紀人在從事房地產代理仲介業務中，用極不道德或違背法律的手段對消費者造成一系列傷害的現象。諸如，撒謊行騙，吃差價，盜用客戶資金，挪用客戶房款，甚至攜款逃走等。黑仲介是房地產行業的害群之馬，這種現象嚴重的損害了整個房地產代理仲介的聲譽，對黑仲介僅用常規的行政和罰金處罰是遠遠不夠的，必須要用強有力的刑事處罰才能把黑仲介剷除。
(三) 跑單與黑仲介的關係
一個消費者，跑了單，佔了經紀人的便宜後，雖然可能經紀人也與他有過爭執，說不定，也被罵了幾句，但幾千元，甚至上萬元，沒有給出去，還是值得，心理還是美滋滋的，他當然不會到各大媒體去聲張他跑了單。而經紀人呢，客戶跑了單，說不定公司還埋怨他，心理受了委屈，付出的勞動，沒有回報，只能怨自己倒楣，也不會向外人透漏，更不會向媒體述說，你去，人家也不見得理你。
但是，一個消費者，如果被黑仲介騙了，就不得了，好像世界末日到了，就會向各種媒體，消費者保護機構訴苦，要求見報，上電視。而媒體也盼到了的機會，趁此機會也關心一下百姓的疾苦，所以就眾人拾柴火焰高，黑仲介就臭名遠揚了。但是為什麼，媒體不宣揚‘黑警察’ ，’黑法院‘，’黑稅務局官員‘，或其他黑的地方呢？因為，媒體不是獨立的，不是公正的，媒體不敢這樣，相對於很多國內的機構來說，經紀人是弱勢群體，媒體也在歧視仲介行業。
我們應該站在一個公正的立場，來看待黑仲介和跑單問題，不能被媒體誤導。廣大的消費者痛恨黑仲介，實際上，經紀人比消費者更加痛恨黑仲介。難道跑單就光明正大嗎？，就不值得痛恨嗎？不需要剷除麼？我們無法讓媒體變得公正，但我們自己可以。
所以，仲介行業要像美國的同行們學習，團結起來，建立強有力的覆蓋全國，各省，市的房地產經紀人協會，為廣大的經紀人爭取合法的利益，消除媒體的歧視宣傳，加強自身的完善，使經紀人成為一個強有力的專業社會群體，來增強對制定有關各種房地產政策的影響力。
除了黑仲介，跑單外，房地產經紀人的私單問題也困擾著經紀人服務行業。
所謂的私單就是房地產經紀人在工作中，使買主和賣主成單後，私吞佣金，不把佣金交給公司的違法行為。黑仲介是經紀人公司採用欺騙的手段給消費者造成重大的經濟損失，跑單則是消費者(買主或賣主) 在利用了經紀人的服務後，為了節省佣金而把經紀人甩掉的不道德作法，而形容經紀人的私單現象，用吃裏扒外最恰當不過了，俗話說家賊難防，攘外必先安內才行，我們在聲討黑仲介和跑單的同時也要制定相應的措施來剷除私單現象，下面，我們來看一下私單的原因和禁止的辦法。
(一) 多家代理是私單現象的主要原因
由於國內賣房時大多不是獨家代理而是多家代理，這就給經紀人做私單創造了良好的條件，因為不是獨家代理，房源不是在一家公司的控制和監督之下，最後賣給了誰，是那家公司賣了也不清楚，如果是獨家代理，則就經紀人就很難作私單，這也是美國的經紀行業中幾乎沒有私單現象的重要原因。
(二) 加強公司的內部控制及審計制度
經紀人公司應該制定嚴格的內部措施，來加強對經紀人的監督和懲罰條例，一旦發現有私單現象，就應採取法律程式，而不應該不了了之。
(三) 政府主管部門也應介入剷除私單現象
從國家，到各省市的房地產主管部門也應該制定相關的法規來打擊經紀人的不法行為，僅僅靠經紀人公司的內部監控是很難奏效的，要加強對走私單的經紀人的懲罰，比如可以吊銷其上崗證或執照並處以高額罰款等。
(四) 剷除私單現象應該是房地產同業協會的重要工作之一
各地的房地產協會的目的是為了廣大的房地產經紀人服務的同時也肩負著清除經紀人中的違法 及不道德行為的職能，同業協會也應制定相應的措施來與經紀人公司和政府主管部門一同努力來打擊私單現象。
如果我們連經紀人內部違法亂紀的私單現象，都不能禁止的話，那麼經紀人的形象就不能為廣大的民眾所肯定，經紀人行業走上健康的發展道路就是一句空話。
資料來源：美國中文網
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