在过去的四年里卖过房？

恭喜您！您有权从4.18亿美元的房地产经纪人和解基金中分得一杯羹——但别指望会有多大的数字。

由于您和其他2100万美国人一样属于“和解集体”，扣除律师费后，每位卖家可获得的赔偿金额可能低至——13美元。与南加州卖家通常支付给买方经纪人的1.8万至2.2万美元佣金相比，这简直是小巫见大巫。

总部位于橙县的咨询公司T3 Sixty总裁兼首席执行官杰克-米勒说：“这不会是一笔大钱，不是真正的财务问题。规则的改变才是更大的问题。”

和解回顾

本月，20多起集体诉讼案的原告与全美房地产经纪人协会（后简称NAR）达成了长达107页的和解协议，卖家赔付金额是其中四项主要内容之一。

房主及其律师在全美各地的联邦诉讼中辩称，几十年来要求卖方为买方经纪人公布补偿报价的做法等同于操纵价格，使5-6%的佣金率保持在人为的高位。

NAR称这些指控毫无根据，并誓言将提起上诉。然而，面对旷日持久的诉讼，NAR（代表其150万会员和200多个列为被告的房地产经纪附属团体）决定达成和解。

根据3月15日宣布的和解协议，NAR同意支付4.18亿美元。这一数字不到堪萨斯城陪审团10月下令支付的18亿美元的四分之一。

此外，该行业组织还同意修改佣金规则，不再要求卖家在一个名为MLS或多重挂牌服务的挂牌数据库中发布买家经纪人佣金。

一些人称该协议是一场“地震”，很可能会推翻6%的标准佣金率。

美国消费者联合会（Consumer Federation of America）的一位高级研究员预测，在未来几年内，随着买方代理对业务的争夺，佣金的降幅可能高达30%。

一些房地产专业人士反驳说，他们否认佣金会大幅下降。一位业内博主称此次和解是“NAR的全面胜利”，认为事情不会有太大变化。

和解协议在生效前必须获得法院批准，可能在7月生效。

以下是该和解协议的主要内容：

1. 买家及其经纪人必须签订合同

据加州房地产经纪人协会估计，虽然大多数卖房者都与他们的经纪人签订了挂牌协议，但只有约五分之一的加州买家签订了合同。

根据该协议，房地产经纪人和买家必须在参观房屋前签订一份书面协议。合同必须明确规定经纪人的报酬金额或比率。报酬金额不能是“卖方提供给买方经纪人的任何金额”之类的开放式话语。代理人也不能再声称他们的服务是免费的，除非他们确实无偿工作。

CRMLS法律总顾问爱德华-佐恩（Edward Zorn）称强制性买家合同是“对消费者影响最大的变化”。这是第一次，买家和他们的经纪人将在整个合作关系中签订合同，而且这种讨论将在前期进行。

2. 买方代理如何获得报酬将成为悬念

该协议没有明确规定买方代理如何获得报酬，因此卖方仍有可能继续支付买方佣金。

虽然该协议禁止在MLS上提供买方经纪人报酬，但卖方仍可利用MLS提供“优惠”，买方可用其支付过户费、维修费或支付经纪人费用。挂牌经纪人也仍然可以通过MLS以外的任何方式（如在自己的网站上）提供补偿。

业内官员希望联邦贷款规则能有所改变，比如允许买家用部分抵押贷款来支付中介费。

米勒预计，随着行业的转型，一些买家将面临一段困难时期。他说：“消费者，尤其是首次购房者（和）低收入消费者正在为凑齐首付款而苦苦挣扎。让他们承担支付代理费的额外费用或负担，可能会让他们完全无法拥有自己的住房。”

3. 佣金真的会下降吗？

业内人士对媒体报道的佣金或房价将因和解而下降的说法提出质疑。

Rancho Cucamonga的经纪人劳雷尔-斯塔克斯对“购房6%的佣金一去不复返”之类的头条新闻感到义愤填膺。他表示：“主流媒体发表了一些公然虚假的叙述。虚构的陈述被当作事实发表。”

一些观察家还对卖房者“因节省佣金而降低房价”的猜测表示质疑。米勒和其他人指出，“房屋供应有限”引发的竞价战才是推动房价上涨的原因，而不是佣金。

另一方面，经济学家和消费者权益倡导者预计，由于代理人竞争加剧，佣金每年将减少多达300亿美元。

消费者权益倡导者认为，NAR的和解协议将降低价格操纵行为。美国消费者联合会高级研究员布罗贝克说：“买家和卖家将能够协商价格，这将更加透明。折扣经纪人将有能力与试图维持高佣金的经纪人进行更有效的竞争。”

他预测，在未来几年内，佣金将下降20%-30%，“这意味着消费者每年将节省数百亿美元”。

据一位业内人士估计，房地产佣金总额每年约为1000亿美元。

拉斯维加斯的罗布-哈恩（Rob Hahn）是一名前行业顾问，当被问及佣金会下降多少时，他表示：“没有任何变化”。

他解释说，和解并没有取消卖方支付买方的佣金。对于终止“引导”或“将客户引向佣金最高的房屋”的做法，也不会起到什么实际作用。他说：“这种做法违法，却时有发生。我不认为这次和解会改变什么。”

4. 谁有资格获得结算付款？

任何在2019年10月31日之后售出房屋的人，只要在MLS上挂牌并支付佣金，都有资格获得付款。如果卖家有权获得付款，他们会收到通知。

NAR数据显示，在此期间售出的房屋超过2100万套。

假设法律费用占到赔偿金的三分之一，那么卖房者将获得不到3亿美元的赔偿金，即每人13美元多一点。“房主将得到一杯咖啡，而律师将得到数百万美元。”哈恩说。

消费者联合会的布罗贝克说，如果将Re/Max、Anywhere、Keller Williams等大型经纪公司和其他仍在谈判的经纪公司的付款计算在内，预计和解总额将达到约20亿美元。这将使每位卖家的个人付款额提高到63美元。

来源：人在加州