讲到我们日常买房贷款涉及到的贷款利率之前，我们先了解一下经常被讨论到的联邦基金利率（Fed Fund Rate）。我们常常会提到美联储加息，这个“加息”就是指“加Fed Fund Rate”。美国联邦基金利率是指美国同业拆借市场的利率，其最主要的是隔夜拆借利率。这种利率的变动能够敏感地反映银行之间资金的余缺情况，美联储瞄准并调节同业拆借利率就能直接影响商业银行的资金成本，并且将同业拆借市场的资金余缺传递给工商企业，进而影响消费、投资和国民经济。

讲到我们日常买房贷款涉及到的贷款利率之前，我们先了解一下经常被讨论到的联邦基金利率（Fed Fund Rate）。我们常常会提到美联储加息，这个“加息”就是指“加Fed Fund Rate”。美国联邦基金利率是指美国同业拆借市场的利率，其最主要的是隔夜拆借利率。这种利率的变动能够敏感地反映银行之间资金的余缺情况，美联储瞄准并调节同业拆借利率就能直接影响商业银行的资金成本，并且将同业拆借市场的资金余缺传递给工商企业，进而影响消费、投资和国民经济。

美联储的主要目标是控制通胀，同时尽可能控制失业率接近自然就业率（充分就业）。 美联储通过货币政策实现这一目标 ，包括提高和降低利率，印钞票或购买债券。如果通胀失控，人们就无法负担的起未来的货物，储蓄和投资也会快速贬值，人们失去购买力，从而引发一系列社会动乱。因此在通胀失控之前，美联储需要提高利率。较高的基金利率减缓了银行借钱需求，从而影响社会生产，就业增长和投资的步伐，最终减缓通货膨胀的步伐。一般，美联储的目标是将通胀水平保持在2%左右，失业率保持在5%左右。

美联储决定Fed Fund Rate，Fed Fund Rate的变化会影响债券市场的供求变化，而市场供求则决定了10年期国债收益率。10年期国债收益率是决定抵押贷款利率的主要因素。

为什么呢? 投资者比较所有固定收益产品的收益率。他们将短期国债的收益率与存款证和货币市场基金的收益率进行了比较，将长期国债的收益率与房屋贷款和公司债券进行比较。所有债券收益率都受到国债收益率的影响，因为它们在竞争同一类型的投资者。

由于美国政府对其进行担保，因此国库券比任何其他债券都更安全。当国债收益率上升时，银行收取较高的抵押贷款利率来弥补更高的风险。而那些购买贷款抵押证券的投资者们，也会要求更高的收益率来回报相对更高的风险。

上图中可以看到过去30年间，基金利率（红色）和10年期国债收益率（蓝色）一直在下降，主要原因是美国在这段期间内知识，生产力，经济等的发展。1987到1988年，美联储将FFR（Fed Fund Rate）从6%提升到10%，1994到1996年，从3%提升到6%，2004年到2007年，则从1.5%提到5%。美联储通常不会提升超过4%的涨幅。从历史来看，从美联储开始加息，最长的利率上升周期约为3年。

我们了解到美联储主要是为了让他们的货币政策及时控制住通货膨胀，并最大程度上的促进就业市场的健康发展。利率上升通常是经济发展强劲的结果，强劲的经济是房价最重要的决定因素。如果你所在的城市，正在增加就业机会，加薪，并且人们有着持续增长的预期，那么尽管当下房价已经在上涨，未来房价仍然继续上涨。