美國房價已達到歷史最高水平有人搶房有人逃離

由於供給短缺,美國多個房價指數接近次貸危機前的高點。飆升的房價嚇退了買家,美國2月份新建住宅銷量連續第三個月下滑,二手房市場也顯露疲態。

另外,受近期貿易爭端和美聯儲加息等因素疊加影響,業內人士分析,儘管抵押貸款利率仍將上揚,但由於2018年美國房地產庫存緊張狀況仍不會緩解,房價或將進一步上升。

(圖片來源:路透)

價格高漲擠壓銷量

十年前的次貸危機使美國房地產滑坡,此後處於調整中。隨著經濟復甦,2012年以來,房地產市場開始觸底反彈,直到2017年恢復至次貸危機前水平。截至2017年底,全美住宅建築商協會NAHB住房市場指數升至74,為1999年8月以來新高,顯示出建築商對房地產市場前景十分樂觀。

不過今年以來,該行業的銷量和龍頭企業股價卻遭遇雙殺。

據中國證券報報導,美國商務部數據顯示,美國2月新屋銷售年化總數為61.8萬戶,環比下降0.6%。另據美國全國房地產經紀商協會(NAR)數據,1月份,佔據美國房地產超八成市場的二手房,其簽約量也大幅下滑至3年多以來最低位。

受經營業績影響,美國房地產公司股價從2018年1月中旬起承壓,其中NVR股份有限公司、霍頓房屋公司和萊納房產公司三巨頭股價分別較年初高位下降19.19%,18.56%和19.52% 。

與此同時,美國房價仍持續上漲。2月份,新房價格中位數為326800美元,同比增長9.7%。從Case-Shiller美國房價指數來看,當前美國房價已經超過2006年高位時6.3個百分點,刷新歷史紀錄。按2月份的銷售速度計算,5.9個月才能清空房屋供應量,這是自2017年8月以來的最長時間。

隨著創紀錄的低庫存引起買家爭搶,近三分之二美國城市的房價在第四季度達到歷史最高水平。

據鳳凰國際iMarkets報導,美國全國地產經紀商協會周二表示,在其監測的大都會區之中,64%的地區單戶住宅價格達到歷史最高。全美單戶住宅價格第四季度同比上漲5.3%。在該團體調查的177個地區中,有15%的地區出現兩位數的價格上漲,高於第三季度的11%。

就業增長帶動住房需求,美國的房價一直在穩步上漲。雖然房價自2011年以來上漲了48%,但收入僅增長15%,使得許多潛在買家望房興嘆。

持續的價格上漲“對於房主而言無疑是好消息,特別是對那些曾經處於負權益狀況的人來說,”美國全國地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun在一份聲明中表示。“然而,過去十年新建住房的短缺確實給當地市場帶來了負擔,並使得購房變得難以負擔。”

美國全國地產經紀商協會表示,包括單戶住宅和公寓在內的二手房銷量在第四季度增長4.3%,季節性因素調整後折年率達到562萬套。截至12月底,待售二手房只有148萬套,同比下降10.3%。

房價最高的市場是加利福尼亞州聖何塞,那裡房價中值為127萬美元;其次是加州的舊金山和爾灣、檀香山和聖地亞哥。

(圖片來源:路透)

大量人口逃離加州

據鳳凰國際iMarkets報導,加州一向以氣候宜人景色優美著稱,但由於住房成本上升和稅收高企,越來越多的人正決定離開這裡遷往其他州,例如內華達州、亞利桑那州和得克薩斯州。

洛杉磯研究與諮詢公司Beacon Economics的創始人Christopher Thornberg表示,根據美國人口普查局的美國社區調查數據,“低收入的加州人正在離開,而不是高收入者。”他表示,住房問題是促使人們離開加州的首要原因。

南加州大學與《洛杉磯時報》去年秋季聯合進行的一項調查顯示,包括住房在內的生活成本高企,是加州面臨的最重要問題。這項調查還發現,超過半數的加州人希望廢除該州新的汽油稅,後者導致汽油費用上漲了40%。

美國招聘網站Indeed.com首席經濟學家Jed Kolko表示:“過去幾年加州向其他州流失人口的速度在加快,部分原因是由於住房成本上漲。”

他表示,美國人口普查局最新的數據顯示,從2016年7月到2017年7月,從加州流出的人口超過了從其他州流入該州的人口。換句話說,加州因為國內移民正在流失人口。

在這一年時間裡,加州淨流出超過13.8萬人口,而同期得克薩斯州淨流入逾7.9萬人,亞利桑那州淨流入逾6.3萬人,內華達州淨流入逾3.8萬。

數據顯示,2015年至2017年間,加州流出人口最受歡迎的目的地是得克薩斯州、亞利桑那州、俄勒岡州、華盛頓州和科羅拉多州。

美國租房及市場研究網站Zumper的數據顯示,全美10個最貴的住房租賃市場中,有5個在加州。舊金山是全美最貴的租賃市場,其次才是紐約。聖何塞位居第三,洛杉磯名列第六。奧克蘭與圣迭戈也位列前十。

洛杉磯/聖費爾南多谷地區的房地產經紀Steve Feldman表示:“對很多人來說,租房是他們唯一的選擇,因為這裡的房價令人難以負擔。”

Zumper的數據顯示,洛杉磯地區一居室公寓的月租金中位數為2249美元,在舊金山是接近3400美元。洛杉磯地區兩居室公寓的月租金中位數為3200美元,舊金山是4500美元左右。相比之下,拉斯維加斯和鳳凰城的一居室租金分別為925美元和945美元,兩居室租金分別為1122美元和1137美元。

後市庫存仍將趨緊

業內人士分析,銷量下滑源於較低的庫存水平(2017年底待售房源同比減少12%)和不斷上漲的抵押貸款利率。據抵押貸款金融機構數據,目前30年期固定抵押貸款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反,儘管美國失業率降至17年低點的4.1%,但年度工資增長一直低於3%。

值得關注的是,近期美國對鋼鐵和鋁徵收關稅的威脅提高了新房的材料成本(建築行業占美國鋼材需求的40%),給住宅建築商的利潤率帶來壓力。另外,儘管美聯儲加息的傳導機制,將再度提高抵押貸款利率。但業內分析,美國房地產後市庫存依然趨緊,房價也將進一步攀升。

供應端方面,美國房地產信息查詢網站Zillow認為,受緩慢的房產建設、房主售房意願下降和強勁需求(尤其是美國年輕人買房的需求)等綜合因素推動,待售房源數量將延續2011年以來持續下滑態勢,庫存緊張狀況將不會緩解。

國際評級機構惠譽也表示,伴隨著繼續維持的低失業率水平和強勁的GDP增速,美國房地產市場將出現過熱現象,不太可能終止房價總體上升趨勢。

(出處:僑報網,版權歸原作者所有。如有侵權請聯繫我們626-280-8588,我們將及時處理,謝謝。)