投資美國房地產的主要稅務考慮

隨著越來越多的中國公司和個人投資者開始關注美國房地產投資事宜，我們籍此將外國公司或外籍個人投資美國房地產時應考慮的主要稅務事項簡介如下，供閣下參考。

免責申明

本文不旨在或不得被用於（1）規避可能對納稅人施以的處罰，或（2）向第三方營銷或建議。本文內容只供一般參考，並且涉及的相關法規可能會有變化。閣下應就有關信息的具體適用諮詢稅務顧問的專業意見。

本文涉及的美國公司所得稅及個人所得稅稅率適用2009納稅年度。

聯邦所得稅概述– 非房地產

外國公司納稅

外國公司投資者如果通過代表處、分公司或合夥企業運營其在美國的貿易或業務，通常要就兩類收入在美國繳納所得稅：

某些來源於美國但不與在美國開展的貿易或業務切實相關的“固定或可確定的年度或定期收入”（”fixed, determinable, annual or periodical income” – FDAP） – 通常按30%的固定稅率或較低的稅收協定稅率徵收預提所得稅，不允許扣除任何費用；

與在美國開展的貿易或業務切實相關的收入– 可能要在兩個層面上徵稅：（1）對經營取得的淨收入徵收最高累進稅率為35%的常規所得稅；（2）對因徵收分公司利潤稅而視同分配給外國公司的股息徵收30%的預提所得稅。

通常，美國不對外國公司投資者的資本收益（包括銷售美國公司股票所獲的收益）徵稅，除非此類收益與在美國開展的貿易或業務切實相關。但對某些美國房地產和美國房地產控股公司的處置適用特殊的規則。

如果外國公司投資者選擇通過美國國內公司在美國進行投資，該美國國內公司的徵稅基礎是其在世界範圍內的收入。

外國個人納稅

屬於美國居民納稅人的外國公民向美國政府納稅的方式與美國公民相同，即以其全球收入在美國繳納所得稅。在計算應納稅所得額時，美國居民納稅人可享有與美國公民相同的扣除和個人免稅額。

美國居民納稅人是指合法的永久居民或符合實際居留標準的個人。合法的永久居民是指已獲得在美國永久居住權的個人，通常稱為“綠卡”。符合實際居留標準的個人是指在當前日曆年度在美國居住至少31天以及在當前和過去兩年在美國居住至少183天的個人，計算方法是：

當年實際居住的所有天數

上一年居住天數的三分之一

再上一年居住天數的六分之一

總和至少183天

美國非居民納稅人通常只需就其來源於美國的收入在美國納稅，但有某些例外情況。非居民的應納稅收入一般分為兩類，每一類需單獨徵稅：

投資以及其他與美國貿易或業務無關的“固定或可確定的年度或定期收入”（FDAP）– 通常按30%的固定稅率或較低的稅收協定稅率徵收預提所得稅，不允許扣除任何費用；

與美國貿易或業務有關的收入，包括就業收入。該收入減去扣除額後，按照適用於美國公民和居民的常規分級所得稅率徵稅，最高累進稅率為35%。

除特別規定外，美國非居民納稅人通常不必為銷售或交換其在美國的資產而產生的資本收益繳納美國稅，只要這些收益既不來源於美國房地產也與美國貿易或業務無關。

FIRPTA – 對美國房地產處置的收益徵稅

《1980年外國投資房地產稅法案》（FIRPTA）將外國投資者從對美國房地產的處置和對美國房地產的投資所獲的收入或收益（或虧損）視作與在美國開展貿易或業務切實相關的損益，因此將按照常規所得稅稅率徵稅。美國房地產收益通常包括通過美國境內的房地產獲得的任何受益，或從目前或曾經是美國房地產控股公司的美國公司獲得的任何收益（並非單獨作為債權人）。房地產收益包括從美國房地產（例如土地及改良、礦山、水源、自然礦藏以及與房地產相關的個人財產）中獲得的收益。美國房地產控股公司是指持有美國房地產產權，且產權的市場公允價值至少達到其總資產的市場公允價值（包括美國境內和境外的房地產產權以及在貿易或業務中使用或持有的其他資產） 50%的公司。

美國房地產權受讓人（買方）通常需要減去和預扣（遵從特殊的預扣規定）數額相當於外國出讓人（賣方）處置資產交易金額10%的稅款，並繳納給美國國內收入局（IRS）。外國投資者可與IRS達成預先協議，降低預扣稅額。由買方代繳的預扣稅不是最終的納稅額。如果預扣稅超出了最高納稅額，可以申請退稅。

此外，美國非居民納稅個人可以選擇將來源於美國房地產的FDAP收入（例如租金收入）視為與其在美國投資有關的收入，即使他們沒有從事其他美國貿易或業務。該選擇允許美國非居民納稅個人以其房地產收入淨額按適用於美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅，而不是對收入總額按30%的固定稅率徵收。如前所述，如果外國個人在一個納稅年度內在美國境內停留超過183天，在通常情況下，即被視作美國居民納稅人，從而就其全球收入在美國納稅（包括處置房地產所獲的淨收益）。

財產稅概述

美國聯邦政府不對房地產徵收財產稅。但是，州和地方政府通常每年要按房地產的估定價值（不必是市場公允價值）徵收財產稅，並且稅率各不相同。比如，美國加州徵收財產稅的綜合稅率在房地產估定價值的1%至1.6%之間。

綜上所述，中國投資者在投資美國房地產時，應考慮有關的美國稅負影響，同時應結合中國有關境外投資收益的稅務處理綜合考量，以製定有效的公司投資架構和公司及個人投資計劃。

來源：房天下美國房產網