美國買房的八項重要關注事項

想要在美國投資房地產的投資人，有一些需要注意區分的事項，明確這些事情，能夠幫助你選擇一套適合的房子，從而達到預期目的：

一、注意投資房和自住房的區別

如果你想要在美國買房，應該先弄清買房的目的是什麼。如果是自住房，因各人喜好不一，有人喜歡郊區，有人嚮往市區，有人喜歡獨立屋，有人愛公寓，有人愛住水邊，有人喜歡山坡樹林，買自住房最重要的原則只有一個，那就是自己喜歡才買，只要喜歡，買下來永遠不會後悔。如果是為投資而購房，那就不一樣了。投資的目的是賺錢，在房價緩慢上漲的市場，只有投資少租金高才能賺錢。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。

投資房不能買太貴、太高檔或房間數量太多的，試想，一個能花2000美元出租房子的人，早就有能力購房了，他怎麼可能去租房呢？即便是願意，也是短期的，難有長期租戶。

二、地理位置

地理位置永遠是投資的第一考慮因素，房子的位置不能太偏僻，離學校、市場等居住配套太遠或者交通出行不方便，都不容易出租或出售，即便是能夠出租或出售，價格也偏低。此外選擇一個經濟上升區，比經濟下降區要好，所謂經濟上升，通常就是人口是否呈增長態勢。對於密蘇里州而言，前兩大城市聖路易斯和堪薩斯城，近年來人口呈淨下降趨勢，而第三大城市春田市及其周邊地區，則呈快速上漲趨勢，因此，春田市的房產，相較於前兩大城市，未來肯定是上漲的。

就春田市而言，東南西北哪個地區好？也要看誰是經濟上升區，根據官方網站，南部尤其是西南地區的經濟發展空間較大，因此同樣的價格，寧可選擇南邊而不是北邊。南邊的重點城市如Nixa或者Ozark，都是比較適合投資的重點區域。當然這並不意味著完全無需考慮北邊的房屋，由於密蘇里州立大學位於城市的北邊，如果有合適的供學生居住的投資房，這仍是值得考慮的地方。

三、建築年代

建築年代在1980年以後的房子，修理費會很高，麻煩多，維護成本昂貴，有人稱老房子價格便宜，如果買下來投點錢進行改造仍是很划算的買賣，但對於不懂修理的投資者而言，選擇一套比較新的房子才是比較明智的選擇。

四、佔地面積及房屋朝向

如果是自住房，佔地面積大的獨立屋是非常好的。但對投資房而言，佔地太大反而是個負擔，會降低投資收益率，因為同樣大小的房屋如果占地面積大，則肯定投資成本大，而花園大又意味著維護開支大，除草、澆水、施肥等都要錢，其實美國本身就是個大花園，很少有租客會強調花園要如何如何，他們一般在乎屋內設施遠超過屋外環境，因此，投資房沒必要佔地過大。

坐北朝南的房子是非常科學的，且不論風水如何，陽光充足的地方總是沒錯的。

五、地稅和保險

投資房的地稅和保險也是考慮的因素，因為這會直接影響到投資回報。不同城市不同地區的地稅差別非常大，投資房的保險費用（指房屋火險等）一般比自住房要高，房屋保險是必不可少的，即使是現金購買也應該堅持買房屋險，這是從安全角度出發。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成為被吿而賠償一大筆錢。

六、房屋保養及支出

按照美國的法律規定，房屋維護是業主的義務，如果房屋下水道壞了，洗碗機不工作了，或者空調不製冷了，都需要業主及時花錢修好。房屋維護支出將是一大筆費用，因此在購房時，在合同中最好約定一個前提條件，那就是為了確保房屋質量，要求聘請專業人士做一次inspection（房屋檢查），以便了解屋頂是否需要更換，下水道和空調是否正常工作，以及房屋是否建立在自然災害較為頻繁的地區。 Inspection的費用通常由購方支付，如果通過Inspection發現了質量問題，可以要求售方修理，如果售方不負責修理，則購方可以拒絕購買而不會承擔任何責任。做Inspection是為今後的房屋保養著想。

七、投資回報率

投資回報率要多少才算是成功的投資？如果用現金全款購房（即不考慮貸款）且不考慮房價上漲的因素，僅考慮租金收入，那麼投資淨回報應當在8%-10%左右才算是划算的買賣。這個投資淨回報的計算方式是：

（1）收入：指租金收入；
（2）支出：指房屋維護費、房屋管理費、地稅、租金、廣告費、法律訴訟費等，有些公寓還有小區物業管理費；
（3）淨回報：指收入減去支出後的淨利潤。

通常，新房子因為價格高，租金的投資回報率要低於年代舊遠的房子，通常房齡在20年至30年的房子，租金的投資回報率最高。

八、如何對出租屋進行管理

買房後如何出租，如何收租金，如何對付老賴租客，如何維護保養房屋，通通都是學問，不同的人管理的效果完全不同。如果自己有時間精力，最好自己管理，這樣可省下一筆管理費（通常是一年按一個月的租金計算），修理什麼的，最好自己去Homedepot 或Lowe's 買零部件，能夠自己安裝的話就自己幹，自己做不了可以尋找專業修理人員上門修理，要知道美國的人工費用很高，工人上門一次，僅是上門服務費就得80美元，還不算其他的零件費和人工費。

來源：房天下