租屋提前解約之注意事項 - 你真的都清楚嗎？

隨著美國近年房租飆漲與貸款利率下跌，不少租屋族開始考慮解除租屋契約，買棟自己的房子。然而，對於美國租屋提前解約的規定及注意事項，你真的都清楚了解嗎？

首先，大部分房東對於提早解除租約都抱持開放態度，只要付清違約金，房客可自由選擇租約結束時間。常見的解除租約動機有搬家、工作轉職等狀況，但房客決定要買房也不算少見。

然而，提前解約的罰款及因應措施，會因各州法律或是房東個人習慣有所不同。 Princeton Properties於新英格蘭州擁有高達500戶房產，其市場總監莎拉·格林就認為可視個案情況彈性處理。然而位於北卡羅來納州夏洛特市的Crescent Communities因房產數目少，因此在毀約政策上就相對嚴格。「基本上，我們願意尊重房客意願，但同時也希望保障自身權益。」社區經理戴倫·皮爾斯提到。

除了社區規模，社區的空屋率也會影響社區經理對提前解約的處理方式。一般來說，若空屋率低，社區經理通常會收取一筆小額賠償金並同意提前解約。但若事情不盡人意，則需依照合約規範進行。 也許你不想與社區經理打交道，打算連夜搬出，省得夜長夢多。然而美國法律規定，房屋所有人有權向房客追討剩餘月份之租金、額外賠償費、清潔費及房屋修繕費，甚至沒收押金。

關於支付剩餘月份租金，舊房客之責任終止於新房客入住。舉例而言，若你提前解約，社區負責人在一個月之內找到了接替房客，你只需要賠償一個月的租金。若房子花了兩個月才租出，則你必須負擔兩個月房租。根據消費者法律資訊網站Nolo.com，房東及社區管理者必須主動「降低損失」。意思是他們不能被動等待新房客上門，並要求舊房客全額賠償。他們有義務積極招攬房客並儘快將房屋租出。然而，並非所有社區管理者都具備專業法律知識，許多管理者在處理提前解約問題時，會扣留舊房客押金並要求他們全額支付剩餘月份租金。因此，當你遇到提前解約狀況時，應該要具備賠償一至二個月房租的心理準備。但若最後高於此費用，即需要確認詳細狀況並且衡量是否遇到不了解相關法條的社區管理者，進而尋求法律協助。

如果你想解除租約搬進新居，最好與房東商討。

或許，你自認為運氣很好，儘管未提前通知即遷出，仍未受到房東追討剩餘款項。千萬不要高興得太早，即有可能房東直接將債務轉由信用公司處理，此筆不良記錄，未來有可能影響你申請房貸。不具名的租屋經紀人表示：「不告而別絕對會斷了你的後路。當你需要申請貸款時，銀行會要求我們提供你過去的信用記錄，此時，我們將會據實呈報你過去的不良記錄。」因此，還是建議誠實的告知房東，並尋求雙方都能接受的解決方案。

此外，違約費用中會有一筆重新招租費，包含了清潔、整修、招屋宣傳及營銷。這筆費用會根據房租剩餘月份來衡量，剩餘月份越多，費用越高。然而，一旦付清此筆費用，你和租賃方即銀貨兩訖，互不相欠。有些住戶想省下這筆費用，選擇自行清潔及整修房屋，但最終成果可能不符合社區管理公司的標準。因此，大部分的社區管理公司仍會希望能由固定廠商來進行處理。

除了重新招租，還有另一種解決方案「轉租」。轉租意味著房屋契約的承租人還是原房客，但他將房屋第二手轉租給其他人。轉租看似為變通之道但卻有極高風險。第一，轉租人並未經過背景審查，個人信用及犯罪記錄都有潛在危險。第二，若轉租人毀損房屋，因契約乙方仍是掛著原房客的名字，因此租屋公司有權向原房客求償。此責任歸屬關係導致大多數房東都不願意接受此方案，還是希望能重新尋找合適的房客。

來源：網路