在美國購買新房時需要特別注意最後驗房一步(Final Walk Through)

如果我們新買的一棟全新的房屋,從外觀上看不出什麼問題,一切都是很完美,即使檢查報告也有高度評價,一般我們會不找驗房師來檢查房子,因為我們一般會覺得全新的房屋,應該有監管,不需多此一舉。     

但是我們還是要做一些基本的使用檢查, 例如,水和排污系統, 煤氣系統和電器系統, 都應該測試一下, 發覺有問題, 就應該用特別顏色的貼紙寫上, 然後要建築商跟進修理。

一般的主要係統和房屋結構問題確實不多, 房屋檢驗部門會做檢查和測試。但是往往一些細節問題會被檢驗師忽略, 而這些問題不會對房屋結構構成大問題, 但是如果我們買到一個新房子, 如果存在這些小毛病,肯定會不舒服。如果不在交屋前, 要求建築商修復, 將來自己逐樣的去修, 這個花費積累起來也不是個小數。而且這本來應該是建築商履行的義務, 不應該浪費業主的時間和精力去修復。

我們知道,在新房子過戶前,也有這樣一個最後驗房過程--Final Walk Through,通常是房屋過戶的前7天,在Final Walk Through時,Builder (建商)要讓Buyer 檢查房產,Buyer 也可以自請經建商驗證過的合格驗房師驗房,提前一兩天把驗房報告提交給Builder (建商)。

在驗房的當天,雙方(Buyer和Builder)要對檢查出的問題進行確認,哪些是Builder必須修的(比如違反Building Code),哪些是可修可不修的,哪些是Builder 不同意修的(不是Inspection Report 標出的"Errors",建商都必須要修,那是你一家之言,建商也可以據理力爭,它們不違反Building Code)。

在雙方都達成一致後,建商就要讓買家在它的表格/文件上簽字,常常有買家不能前來做Final Walk Through,就讓Agent 替他們做並簽字,這潛在的問題就出來了。

正確的做法是,買家應該找他們當地的朋友替他們做Final Walk Through並替他們在文件上簽字認可,該交易的Buyer Agent是不應該在該文件上代籤的,一般的經紀人公司不允許當事經紀人給客戶做POA (Power Of Attorney)的道理一樣,避免給Broker帶來潛在的麻煩,因為經紀人Agent在外做事,實際是代表Broker在做事,Broker會盡最大的努力保護他們的Agents ,同時要求我們按照Broker的指令去做,這一點請客戶理解。

如果客戶實在找不到當地的朋友代他們去驗房並簽字,需要Buyer Agent 替他們簽字,那Broker 說,客戶就要簽署一個由過戶律師寫的法律文件Amendment,類似Buyer Agent 的免責聲明, 即如果Buyer Agent在最後驗房中沒有發現某種"Errors"或潛在的問題,Buyer Agent 沒有這個責任和義務,這公平吧?也許這是一個沒有辦法的辦法。

那麼哪些不是結構上的問題, 但是又容易出現的毛病呢? 

1.外牆上的裂口現象。由於外牆水泥,在日曬雨淋下,收縮率不同的影響,不少新房子在蓋好後,會出現一些細微的裂痕;雖然一般經驗,如果裂痕不大於一個硬幣厚度,結構上是不會有危險的。但是如果門窗附近裂痕很多,在外觀上非常不雅。 

2.門窗的開關不靈。這種現像也非常普遍,安裝工人可能不小心,在調校門框,門鎖的時候,會令門和窗的關閉和開啟出現一些不吻合的現象,鎖孔與鎖舌,門與框之間,形成了不接,或者是不能關的現象,這些雖不屬於結構的問題,但是使用上一個非常不便。 

3.牆角上的壓線貼縫太寬。由於安裝地板、地毯、或者是地磚之類,造成四邊貼牆的地方不整齊,一般會用一些木壓線來遮蓋。但是由於地板在鋪設的時,無法做到完全平整,所以在壓線的時候,壓線與地面就可能會出現一些縫,這些縫不僅外表不好看,還會讓一些蟲蟻爬出爬進。解決的辦法是在壓線上外再加一條壓條以遮擋這些縫,或者在縫上打上玻璃膠和填充劑。 

4.木地板上的刮傷痕跡。一般完工時,所有木地板都是嶄新的。但是由於工人在完工以後工具的擺放,人員的來回走動,鞋底上可能的硬物,都有可能將木地板刮花,如果深度不大用地臘修復,太深就需要請人員使用專門的材料修復。 

5.水管出水緩慢。造成這個問題的原因,可能有一些雜石碎沙堵塞了水管的某個部分,這些雜石是在水管施工期間,安裝水管接頭時未保護好而進入水管的,而這些雜石是很難通過水龍頭排出水管的,若把總排水開關打開也不見得改善的話,那就應該要建築商檢查,必要時需要卸下水龍頭,排出雜物,必要時更換水龍頭。 

6.排污系統排水緩慢。這類問題房檢局一般不會太仔細去檢查,而往往在裝修期間,水泥和雜石由於工人們的疏忽和處理不當,被排入排污管裡面,積累多了,就會形成堵塞,但又不是完全的堵塞,只形成了緩慢的現象。而這種現象往往會被業主很普遍,也很容易在不久的將來發生完全的堵塞。因為隨著房主搬進來以後,廁所,洗手間,澡盆的使用,毛髮的積累,很快就會把整條水管堵塞,形成嚴重的水管問題。

雖然以上辦法可行,但最簡單的辦法就是交房時,細心觀察,多測試,找到問題,在每一個有如上問題的地方, 貼上明顯的標貼, 建築商修復一樣,就撕去一張標貼,最後所有標貼都撕光了, 整個修復就完成了, 就可以放心搬家了。

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