投資美國房地產如何減少風險

​中國人海外投資50%個人投資投到了美國，絕大多數往房地產方面投資。

華人偏愛房地產，常認為房地產是最好的投資。根據NAR數據顯示， 2016年1月份全國獨立屋中間價格是38萬美元左右，比去年同比增長8.2％。房價上漲的速度是自2015年4月份以來最快的，也是連續第47個月同比上升。事實上，美國的房價中位數已升至25萬美元，是2008年中期以來的最高水平。這一價格在過去一年中上漲了3.3%，並且據預計2016年還將繼續上漲。

去年中國買家在美國國外投資者中佔比例最大，已經遠遠超越第二名的加拿大，為286億美元，而且華人在美國購房的平均價格約為83.2萬美元，也是遠遠超過所有國家的平均值。

華人美國生活不錯：62%的華裔擁有自己的房子

2014年華裔家庭年收入的中位數是6萬5050美元，比亞裔的整體水平低了1000美元，但是高於美國全國的整體水平1萬5000美元。 

皮尤公司的調查發現，一個全職的華裔工員的中位年收入為5萬美元，超過亞裔水平2000 美元，比美國的全職工員的中位收入要高一萬美元。但是美國的家庭，華裔的家庭中位年收入在亞裔中卻比較低，說明相對於其他的亞裔，華人更傾向於靠男人單獨養家，而不是靠雙職工。有62%的華裔擁有自己的房子。

為何富裕起來的華人熱衷於投資美國房地產？其實是因為：

美國購房更有安全感

在美國購房，最大的特點是需要第三方機構--產權保障及託管交易服務公司的存在，在房子竣工、獲得入住證之前，投資者的房子定金、合同及銀行貸款等準備事項都會託管給這樣的交易公司。除此之外，第三方機構還可以為投資人對房子進行質量評估，美國這種在預售方面的管理對中國來講是一個借鑒措施。

美國的中介機構具有完善的管理制度。首先美國的中介人員要擁有執業證號碼，都必須是大學畢業，而且此後的每三年要進行一次專業考核。所以，投資者可以通過第三方機構人員的從業證編號來探究他的從業年限資歷和信譽度，若你不滿意其服務態度時，還可以向專門的管理部門投訴，那麽中介人員的從業將會面臨危機。

美國土地都有身份證，規劃使用限制條件規範

美國各州的政府制定有關土地的法規來控制土地的利用，所以投資者需要對自己購買的土地做出相應的用途規劃報告。在美國，所有的房產和土地都有一個統一的編號，所以有意向在美國房地產投資的國人，在考察房地產期間或者在挑選房產的時候，投資者要多放些心眼在土地編號上。在簽訂購買合同的時候，要仔細核對挑選的土地編號和合同中土地編號是否一致。而且在美國，土地編號是土地權屬糾紛中重要的法律根據。

如何擴大自己的投資收益與減小投資風險

投資海外房產時，為了減小風險買家基本會在出手前關注相關城區的房屋空置率、抵押情況、犯罪率、居住者平均收入、社區及房屋設施狀況等問題，而出租後，業主除了會精心挑選租客外，為了能有穩定的投資回報，善待租客並在租金上堅守原則，也是擴大投資收益的重要因素。相信，以上所提到的一些所需關注的要素，投資者都不會忽略，下面是為中國投資者準備了10條最易忽略的減小投資風險的因素。

一、切勿急躁

在看房產廣告之前，想清楚自己的購房目的是什麼。

是為了穩定的租金收入？是要翻新然後再出售？是先出租，退休之後在此安度晚年？弄清楚這些問題十分重要。巴菲特曾說過："民意調查無法代替思考。"

二、購房時就考慮出手房產

在最終敲定之前要想清楚3、5年或者10年之後誰會是下個買家。

1、如果下個買家是投資者，你的賣點就是豐厚的租金。

2、如果下個買家是遊客，他們可能變化不定，旅遊市場到時可能會飽和。

3、如果下個買家是當地人，那麼買家候選人可以有很多，但他們喜歡安全整潔的學區房。

三、了解買方中介

買家總是大量研究房產，但是很​​少研究賣方中介。

除了客戶查詢號，每家中介的登記號碼都能查到。所有的推廣房產的海外中介都必須提供公司、銀行和會計查詢號。

不要有顧慮，因為大部分中介聽到你問這些信息都會認為你是誠心購房的，他們很樂意告訴你這些信息。

四、詳細了解社區

這一點很重要。登陸zipdatamaps.com來查詢當地人口、家庭收入。登陸city-data.com查詢犯罪率和其他房產和業務信息。登陸trulia.com查詢當地租金和房產出售價格（僅供參考，並非100%精確）。

如果你購買的房產在某社區內，那麼要一份租房表複印件，確定空置房產和抵押房產的數量。還需要一份住房所有權賬目複印件，查看周圍是否有很多延期維修或壞賬堆積。

如無法親自置辦這些資料，可以請專家代勞，這點費用不能省。

五、要有獨立檢驗報導

很有可能房產外觀不錯，社區環境也很好，但這並不代表內部也沒問題。需要邀請專家來確定空調是否完好、電線是否安全、屋頂是否堅固、排水有沒有問題、房屋是否受潮、燒水壺是否損壞等等。這些問題一旦忽視，日後需要花費大量資金來修復。

這些檢驗安排起來十分方便，且價格不貴，250~300美元。只有預定之後才能進行檢驗，檢驗必須在押金期之內完成。

六、找一個好的房產經理

房產經理一般有兩個作用：讓業主滿意和讓租客滿意。為此需要做大量工作，十分不易。

能經年妥善管理投資和租客的房產經理是十分難得的。增加租客或延長租期都要多收費，所以在計算成本的時候要把這些算進去。

房產經理公司能力越強，租客滿意度就越高，租期也就越長。而租客流動過快會消耗過多成本。

七、尊重租客，但是要對租客嚴格要求

最好的業主要讓租客滿意，防患於未然。如果租客一直很合作，他有要求的話業主要有回應，這樣便於解決問題。

如果租客要求修繕房屋，請不要拒絕或拖延，否則將費時費力。要準備好這筆修繕的費用，記錄好所有的花銷。

不縱容租客拖延交租。從第一天起就嚴格要求租客按時交租，如果租客不守租房合約，就毫不留情趕走他。

八、盡量選擇最佳房產

在社區環境優美、房產價位適中的情況下，盡量選擇最佳的房產。

如果高層的二臥公寓附送面積或帶大陽台，那麼就要選這樣的。如果之前的業主為地板和廚房花費了很多，那麼賣家開出的額外費用低於之前投入的前提下，買家可以接受。

如果社區有湖，選臨湖的房產。如果社區有大型設施（泳池、網球場、燒烤區）而且只比一般社區貴一點的話，選設施好的社區。

九、避免"太好"的交易

如果交易"太划算"，那一定不能上當。有可能這真是筆好買賣，而你恰好又是第一個發現的人，但是可能性太小了。

更多情況下，別人早就發現這筆好買賣了，但留到現在還沒賣出去肯定也是有原因的。

十、一直掌握房產狀況

有時人們買下房產、租出去以後就不聞不問了，但是後來會發現很多問題。應該時刻關注，一旦有問題就立刻解決。

隨時關注有關自己房產的資金流動，每個月都要更新文件記錄，確保每年都交稅單。

來源：新浪微博