遲不升息，美國房產泡沫化危機再現？

2006年是美國房地產價格的巔峰，次級房貸爆發後，美國房地產價格一度重挫超過三分之一，一直到2012年才觸底反彈；但到2016年這僅僅四年多的時間裡，美國房地產價格已經反彈到距離歷史高點約10%的價差了。雖然2008年的次級房貸傷害美國經濟甚鉅，締造出全球近70年來最大蕭條，但是美國人對房地產的需求，依然默默卻也急速地再次推升房地產價格。

但值得注意的是，低利率是相當適合房地產泡沫醞釀的金融環境，而2006年的美元基礎利率高達5.25%，2016年的美元利率卻僅有0.5%。

美國不動產協會(NAR)在今年(2016)公佈的房地產數據中，簽約待過戶成屋銷售指數在2016年5月出現下滑，部分地區的新屋開工數量亦往下掉，市場認為美國房地產可能開始降溫了，但從更多數據來看，其實美國房地產很可能正在蓄勢待發。美國新屋開工數量在2011年落底以後，雖然已經從谷底復甦140%的數量，但是美國新屋開工的數量仍然低於1990年來的平均水準--新屋開工的數據沒有大幅成長，不是因為美國人不買房，而是找不到足夠的工人蓋新房。

美國在金融海嘯期間失去了的220萬工人，大約只回來了一半，建築工人的數量不足，影響了新屋開工的進展，美國建商遲遲不敢擴大投資。但是隨著美國人口成長，加上海外移民數量越來越多，市場的消費需求並沒有下降，較少的新屋開工無法跟上市場的需求，當需求成長速度大於供給成長速度，結果就是美國新屋價格的中位數不斷攀升。同時，新屋價格攀升卻又供給不足，於是房地產消費族群只好湧向成屋市場。另一方面，美國租屋的空屋率已經下降到1990年代以來的相對低點，不難看出美國居民對住宅房地產的需求旺盛，即使買不起房地產，為了有容身之所，租屋也無法避免，成屋市場的庫存量在近年因此維持相對低檔。

金融海嘯時期的高空屋率，在短短數年內極速降到20多年來的相對低點，主要是美國建商經歷超過六年的房地產蕭條期，即使房地產業因市場需求復甦了，建商還是不敢冒險擴大投資和建設，時間遞延效應導致後續的住宅供給不足，於是我們再次看到購屋者轉往成屋市場。

美國房地產的供給銷售比，近年來持續維持在相對低檔區，隨著美國經濟逐漸復蘇，更多移民湧入美國，這些都會持續支撐對住房需求的熱度，這意味著，美國房地產在未來數年內，很高的機率會持續呈現上漲趨勢，甚至是不斷地創歷史新高。

來源：TheHouseClub