为什么银行不给3%的30年期抵押贷款利率？

尽管10年期美国国债收益率已呈现下降，但抵押贷款利率并未下降很快。

据《华尔街日报》报道，在本周初创下历史新低后，10年期国债收益率周四仍徘徊在1.41%左右，而根据房地美周四公布的最新数据显示，全国30年期抵押贷款固定利率为3.41%。两者之间的差距值在最近几周飙升，达到了2个百分点左右，这也是自2012年年中以来最大的差距值。

当初，超低利率引发了抵押贷款再融资浪潮，面对强劲的贷款需求，银行仍将追求利润作为首要的目标，而今天同样的事情又在发生。据《房贷金融内参》（Inside Mortgage Finance）发行人西卡拉（Guy Cecala）表示，30年期抵押贷款固定利率现在应至少降至3.25%。

换言之，银行并没有与借款人分享整个低利率带来的红利。如果30年期抵押贷款固定利率与10年期美国国债收益率之间的差异值维持在过去10年的平均水平，那么30年期抵押贷款固定利率应降至3.17%。抵押贷款利率对10年期国债非常重要，因为大多数房主往往在约10年后换房子或在这个过程中偿还他们的贷款。

即便如此，由于利率处于历史上的低谷，借款人都还表现不错，美元大额抵押贷款利率本周创下新低3.51%。而事实上，作为全国贷款平均标准的"标准类抵押贷款"（conforming mortgages）已明显地低于3.5%，这可能会刺激更多的借贷活动，这样的情况此前已发生了很多次。

对于银行和他们的投资者来说，这也是一个好消息，特别是对于本月末的第二季度业绩，贷款收益可以抵消银行在其他企业投资低利润率带来的压力。

而银行通过抵押贷款获益的因素有两方面。首先，得益于借款人再融资和低利率下购房需求的回升，银行业的放款额度得到改善。美国抵押贷款银行家协会6月20日预测，本年度总抵押贷款额有望达到1兆6630亿美元，比2015年上升2%，这是该组织今年第五次调整预测，在2016年初，它首次预测本年度贷款额同比下降15%。

据抵押贷款银行家协会周三公布的数据显示，上周再融资申请量较前一周上升了21%，达到2015年1月以来的最高水平，所谓的再融资占总贷款申请的62%。

银行获利的第二个因素是，抵押贷款利率的下调并未触及放款方的利润底线，仍有较大获利空间。7月1日委托投资平均利润率为1.19%，较年初1月份仅下滑0.88%。

但贷款分析师乔治（Bose George）表示，今年第二季度变现不错，第三季度也预期良好，增长可能还会继续，本年度贷款额下降的预测趋势已发生扭转。但他也表示，美好时光不会永远围着银行业，一旦最新的这一波需求呈现放缓，银行业可能还将不得不再次调低抵押贷款利率。如果国债收益率维持目前水平不变，他预测，30年期抵押贷款固定利率可能会降至3.25%。