在美國購房出租當房東的注意事項

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在美國購房出租要考慮很多重要事項，包括地點，維修，出租，檢查，稅率等，第一項都很重​​要。購房以後，找到好的房客也是一個難題。比如，有工作的人好房客，還是沒工作的學生是好房客？雖然我們大家都認為是前者，他卻認為後者是好房客。學生只要不被開除，還得住房子，付房租。而前者一旦丟了工作，就還不起房租。學生租房，你可以讓他的父母擔保房租，但你卻不能讓有工作的人的父母擔保房租。如果您自己不在當地居住或者沒有時間打理，最好委託專業的物業管理公司處理出租房子以及收租管理的具體事宜。

美國人權法案1968年修正案之下的公平租賃法案（Fair Housing Act）規定，禁止在買賣，租賃住房或購房貸款，以及其他與住房相關的交易中，有基於種族，膚色，來自國家，信仰，性別，家庭狀況（包括與合法監護人一起生活的18歲以下未成年人，孕婦和正爭取對18歲以下未成人的監護權的人士），還有殘障（喪失勞動能力）歧視行為。

出租房子，您有自己的權利，也要承擔責任，因此您需要了解清楚，作為了房東，他人對您的期望是什麼，同時您能期望得到什麼回報。為避免與房客之間的糾紛和誤解，要把所有協議都落實在書面。保存好與房客的通訊記錄，若有口頭協定一定要隨後寫信確實。租房合同最基本的要素包括租金，租期，押金等條款，還有其餘各項如水電費，網絡費等。房東在處理房客問題上應特別小心，在出租房屋或房間給他人前，應先作一些犯罪或信用戶調查，應向房客要求先交押金。

收取押金的目的在於當房客租賃的房屋造成損毀或不交租時保障房東和利益，為避免誤解，你應確定租約上明確寫明押金的用法和退還押金(refund)的方法，包括從中扣錢的條目(allowable deductions)。房東有權從房客交付的安全押金中扣錢，當然前提是房東有適當的理由並且做法正確。許多州的法律都規定，需提供一張列明扣款項目的清單，包括欠租，對超出正常磨損或老化進行維護的費用。退還安全押金的期限因州而異，但是房東通常都有一個因定的時限，一般房客自願搬出後的14到30天，不管是房客自願搬出還是被勒令搬出的。

在通用租約上簽字之前，要認真審核其中的重要條款。比如，對房客或寵物的限制，對房至佈置的限制，或對在家經營生意的限制。在北美的許多城市，還要說清楚是否可在戶外晾曬衣物之用，因為晾曬太陽衣物是不雅觀的，租房還有帶家具和不帶家具之別，當然帶家具的房子租要貴一些。租金是否包括了水，電，煤氣費及冬天暖氣費用？但也有的房租中一包括水電費。

房客與房東之間最常見的爭端除了房租或押金，就是關於房東進入出租屋的權利，和房客的隱私權。房東在一般情況下是不可以進入租出的房子的，如果房東因修理房屋等事由而需要進入房子就必須給房客一個合理的通知（通常為24小時），房東如果沒有這樣做，房客可以向法庭控告房東擅闖民宅。

房東必須給房客提供適宜居住的基本條件，包括房屋要能防風擋雨供暖，水，電，清潔衛生條件和安全條件。如果你出租的房屋未被維護好，房客有幾個選擇：一是少付部分租金用以支付維修的費用，二是通知檢人員(building inspector),，房檢人員通常能勒令房東對房屋進行維修，再就是搬家並且無需支付剩餘租約期的租金。房客還可以向當地政府的有關部門，如衛生，安全部門投訴，也可以採取法律行動。

房東或者其代理人應該保持與房客的良好溝通，出現問題時主動找房客談話共同尋找一個解決辦法，盡量避免打官司，如果租客有一些不當的行為，像是在晚上夜深人靜的時候把音樂聲開得很大，或者做完飯之後不把鍋洗乾淨並且把臟碗堆在公用的廚房洗手池裡等，作為房東，應該要適當的採取一些措施，以避免這些行為對其他租客造成困擾。與其在這些行為發生之後再採取措施，房東應未雨綢繆，防患於未然。房東可以把自己發現的一些問題寫在一張紙上並把紙條放在一個顯眼的地方，如冰箱上。以此強調租客應該遵守的基本規則。當那個有不當行為的租客看到字條後能意識到自己的問題，並且及時糾正，那麼就是比大歡喜，房東既不需當面指責那個租客，租客也不會有強烈的反感情緒。

當房東發現其租客在房屋內有違法行為或者進行一些違法活動時，應及時警告租客要馬上停止任何逾越當地法律的行為。租客的這種違法行為將嚴重影響到房東的利益，大麻屋就是一個很好的例子。當警告不奏效時，房東應及時通過法律途徑處理問題，以保護自身的利益和安全。如果租客的這些違法行為影響到周圍的室友及鄰居，合力把違法的租客請出門。

當房客違約時，房東應透過合法牟方法來驅逐房客，不應私自進入租客的房間，不應更換鎖以阻止房客進出，不應搬動房客的私人物品。當房客無法交付房租時，屋主有權利要求房客搬離。

驅逐房客可有用的理由有幾種；當房客無法接時交房租時，可採未付房租；而當房客對房屋的使用超出原先協議的範圍，如私下轉租，契約期滿仍不搬離，或對鄰居的生活形成妨礙時，可以及違約為由驅逐。但是，房東不可以隨意逼遷房客，不可以迳自換掉已租房子的​​門鎖，或將房客的物品扔出住處，或切斷已租出房子的電源，水源。這些行為都是違法的。房東驅逐房客必須依照合法程序。房東就先以書面通知房客欠繳納房租。三天之後，可向法庭申請驅逐，如房客作回應法律會在二十天之內定出庭日讓雙方出面說明。若房客未按時出庭，法官將採信告說詞，進行缺席宣判。

來源：安家美國