美國HOA物業管理費不繳納後果很嚴重!

美國房產業主都知道銀行的購屋貸款,若違約未清償每月貸款,銀行有權將屋主的貸款房子收回拍賣(Foreclosure)。但許多購買由屋主協會(Homeowners Association;HOA)管理社區住宅的屋主,可能不曉得若積欠社區屋主協會的管理費或罰款,屋主協會也有權接收拍賣欠款屋主的房子。

 


2003年加州曾發生一起屋主協會接收、拍賣屋主房宅的社會事件,引發各界對屋主協會執行管理權力的嘩然與震驚。當時一對退休夫婦,由於欠下HOA120元的管理費,結果引髮屋主協會對這對夫婦價值近30萬元的住宅,展開接收、拍賣程序。


美國HOA物業管理費不繳納後果很嚴重!

 

這對夫婦與屋主協會之間的接收、法拍屋主的爭議,不僅引起公眾輿論,也引發加州議院開始積極修改法規。 2004年8月27日加州參議院、眾議院均以多數決議通過SB 1682提案,規定HOA未來在住戶欠款在2500元以下(不包括遲付罰金、債務催討費用、律師費或利息),不可接收屋主房產,須透過小額法庭向屋主追討,或將一個留置權(Lien)放上產權記錄上,等將來賣屋時再清還欠款給屋主協會。同時,整個過程中,HOA須事先通知屋主,不能突然採取行動。

 

此提案在同年獲州長9月底簽署成為法律,當時媒體形容這個法案是"劃時代"(Landmark)的法案,不僅改變加州HOA專權情況,也可能導致其他州仿效,更讓完全由HOA獨占優勢的局面稍作平衡。

 

同時,加州議院於2012年還曾針對相關法律內容進行重組與修訂,並於2014年1月1月生效實施。在法律新修訂部分,規定屋主協會對屋主在1800元以上(不包括遲付罰金、債務催討費用、律師費或利息)欠款,同時,屋主拖欠12個月以上,HOA才有權利啟動接收、拍賣程序。

 

房地產律師表示,除非屋主積欠金額龐大,通常屋主協會不會輕易啟動接收、拍賣程序,而傾向走1萬元以下債務追討的小額法庭程序。一方面小額法庭程序較簡易,另一方面欠款屋主的房產,往往也可能有貸款處理的麻煩,甚至可能是價值大失血的"溺水屋"。


屋主協會若想採行接收、拍賣程序,首先須於屋主拖欠款超過12個月後,由屋主協會的管理委員會討論,並取得多數投票同意的決議,才能啟動接收、拍賣的權力,並須在計劃啟動接收、拍賣程序的30天前,向欠款屋主發出將啟動相關程序的通知信。爾後,至縣郡的房地產估值局(Assessor ​​Office),申請在欠款屋主的產權記錄上放一個留置權。

 

收到屋主協會啟動接收、拍賣程序通知信的屋主,依法則有贖回權(Right of Redemption)。各州對屋主贖回權的保障有不同法律規定,依照加州Civ. Code 1367.1規定,屋主協會拍賣欠款屋主的房子,可走司法(Judicially)程序或非司法(Nonjudicially)程序。屋主協會若走非司法(Nonjudicially)拍賣程序,屋主有權於90天內清償債務,包括欠款,以及屋主協會條列的律師費、利息、可能的支出及修繕費。若走司法的法院拍賣程序,拍價足以清償債務,屋主有權於90天內,清償債務並贖回房產。若拍價不足以清償債務,屋主有權於一年內,清償債務並贖回房產。

 

圖文來源:美國房產網