在美國如何用貸款購房完成以房養學

對於在美國的華人來說,投資房地產是最好的理財方式,因此民眾想盡辦法多購​​置房產。 但是近幾年,銀行對購房貸款的條件越來越嚴格,而投資房的貸款條件和難度就更高了,如何順利申請到投資房貸款呢?

投資房貸款:付點數降利率

很多人誤以為要有很多資金才能投資,其實並非如此,尤其購買房產,要善於利用銀行貸款,也就是學會藉錢投資,用別人的錢賺錢。 銀行業內人士稱,銀行會提供貸款用於購買投資房。 很多華人民眾利用貸款購買投資房後,用租金收入支付每月貸款和地稅等開支,達到以房養房的目的。 “但是自住的貸款和投資的貸款還是有很大區別,一般來說,投資房的貸款會比較困難一些。”投資理​​財專家也表示。

鑑於自住房低利率等優惠政策,很多民眾即使在購買投資房時也想以自住房申報。 然而,童先生表示,銀行會依據一些條件來判定顧客購買的房產是用於自住還是投資。 例如,銀行會要求顧客披露名下所有房產,一般第二套房產就是投資房;過戶以後,60天內買房人要入住,且一年住滿180天就算自住房;另外,一半自住、一半出租的情況也算做自住房。

投資理財專家表示,如民眾想要以自住房的利息來購買投資房,也有一種辦法,就是付點數。 所謂點數,就是貸款金額的百分比。

舉例說,對於40萬的投資房貸款,根據房利美的規定,如果要拿自住房的利息,貸款時要付兩個點數,就是40萬乘2%,也就是8000元。

那麼是選擇一次性付清點數,還是較高的利率? 童先生表示,這要看民眾保持投資房多久。 例如一所貸款40萬、30年還清的房子,自住房和投資房利率下每個月相差100元,約7年就把“點數”8000元賺回;但如果購房者打算兩三年就賣掉房子,那麼就沒必要購買點數了。

申請投資房貸款限制多最好曾為房東

申請美國投資房貸款的限制要比自住房多,從貸款的比例來講,投資房貸款最多只能申請到75%,這就是說購房者要付25%的首付,而自住房貸款有時可以達到90%之多。

針對申請人的經濟能力,投資房的要求也會更高。 與自住房首付款可以由父母、朋友贈予不同,投資房要查看顧客兩個月的銀行月結單,不允許有任何贈予款。

另外,申請投資房的信用要求也更高,通常要在660分以上,而自住房僅為620。

投資房購買者去銀行貸款時,會看負債和收入的比例,不能超過43%到50%。 例如,王先生收入5000,當前自住房的貸款地稅等負債每月2500,負債和收入比例剛好50%,王先生可以申請到這個貸款。 但如果王先生還有汽車貸款200元,負債達到52%,就不能買這棟投資房。

而對於投資房的租金是否能算在收入內,很多銀行會要求顧客有兩年的房東經歷,否則,銀行就不能用投資房的租金收入去沖掉地稅等開支。 但有些華人銀行,即使顧客沒有房東經驗,也可用租金做負債​​對沖,這樣對收入的要求就較低了。

家庭房產最易申請貸款

從投資的角度而言,民眾選擇不同的房屋類型,如Co-op、Condo等,對申請貸款都會有影響。 專家稱,Co-op用於投資而言基本上沒有貸到款的可能,銀行會覺得風險太大;Cond​​o比Co-op好一點,但也有諸多限制。 是否能夠拿到貸款,銀行也是需要經過很多審核的,如果Condo預售率沒有達到50%,商業面積超過大樓面積的20%,其中個人投資比例過高,那麼銀行也不會貸款給買家。

童先生表示,1~4個的家庭,房產是比較容易申請到銀行的貸款的。 4個以上的家庭在紐約就算是商業貸款。 商業貸款從租金上是很好的投資方式,但貸款更困難:貸款一般是5到7年,而且提早還款還有罰金,另外利率也更高。

巧用房屋淨值購房

投資房貸款一般有2種形式,一種是用投資房申請貸款,拿投資房利息;另一種是假設你有自住房,又有房屋淨值,從自住房裡拿出房屋淨值購買投資房。 所謂房屋淨值,是銀行貸款給顧客購房的一個考量標準。

例如,王先生10年前用50萬購買了一處房產。 如今增值到100萬。 銀行用100萬乘以75%再扣掉欠銀行的貸款(比如是35萬),那剩下的40萬就叫做房屋淨值,可以用這部分錢購買投資房。

這種情況下,王先生可以從銀行全現金借出40萬買投資房,這樣只需付自住房的利息,成本比較低,而且有現金在手,比貸款搶房速度要快很多。 這不失為一種聰明的投資方法。

來源:搜房網