09年前的房貸 還款有困難 可申請調整計劃

2008年,因為公司搬到別的地方,住在康州鄉下的史蒂夫失去了工作,他難以負擔每月3千元的房貸月供,還有兩個孩子上私立大學的費用,全家靠積蓄和信用卡度日。最後,他通過房屋可負擔調整計劃(Making Home Affordable Program,簡稱MHAP),成功將月供從3千減到500元。現在,他不僅可以還得起月供,還提前還了7千元的本金。

在華人社區中,也有一些居民面臨和史蒂夫一樣的困境,有一部份已經成功修改貸款,減少了月供或本金,但很多還沒有從這項政策中受益,有的人還在修改貸款過程中,被不良中介或律師欺詐。這一期的《法律.移民》專刊,為華人介紹奧巴馬政府的「房屋可負擔調整計劃」,以及如何通過這一計劃修改貸款,減少房貸月供和貸款本金。

百萬屋主獲359億元本金和月供減免

房屋可負擔調整計劃是根據《2009年金融穩定法案》出台的,其核心是房貸可負擔貸款調整計劃(Home Affordable Modification Program,簡稱HAMP),旨在幫助有困難的屋主避免房貸斷供(止贖),2013年5月30日,奧巴馬將這一政策有效期延長到2015年12月31日。

根據12月9日美國住房和城市發展部(HUD)發佈的2013年10月《房屋可負擔調整計劃報告》,到2013年10月,共有120萬屋主通過HAMP對房貸月供進行了永久性修改,平均每個月減少月供547元,合計減少月供235億元。另外,根據《房屋可負擔調整計劃報告》的統計,2013年10月,由非政府擔保企業提供的、符合條件的房屋貸款中,有69%降低了本金,合計降低本金金額為124億美元。非政府擔保企業提供的貸款,是指除了房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)等政府資助企業外的機構提供的貸款。

可申請降月供 也可減本金

MHAP共提供了12個項目,其中最主要的包括五個:

1)貸款修改(HAMP),包括降低月供和利息率。要求貸款是在2009年1月1日前獲得的。如果是自住屋或者1單元出租房,貸款總額不超過72萬9千7百5十元,2單元出租房產貸款不超過93萬4千2百,3單元出租房產不超過112萬9千2百5十元,4單元出租房產不超過140萬3千4百。要求申請人在過去10年中沒有犯過與房貸或房產交易相關的偷盜、欺詐、偽造、洗錢、逃稅等重罪。

2)減本金。要求貸款在2009年1月1日前獲得,而且不是由房利美和房地美提供,房貸仍然超過房屋的市場價值。如果是第一筆貸款,要求貸款金額最高不超過72萬9千7百5十元。房屋是申請人的主要住所,月供超過收入的31%,申請人在過去10年中沒有犯過與房貸或房產交易相關的偷盜、欺詐、偽造、洗錢、逃稅等重罪。

3)修改第二筆貸款。如果第一筆貸款已經根據HAMP修改,同一房產的第二筆貸款可能可以修改或者減少本金。

4)失業者房屋貸款修改。如果你已經失業而且可以獲得失業救濟,可以將貸款的月付減到收入的31%以下,或者在12個月或更長時間免除月供。同樣,也要求貸款是在2009年1月1日前獲得的,貸款額度最多72萬9千7百5十元。

5)老兵房貸減免。除了以上幾個項目以外,MHAP還對老兵有特別政策,可以將月供減少到收入的31%以下。

除了上面列出的申請每個項目的具體條件之外,根據MHAP官方公佈的標準,申請人還需要符合一些其他的條件,包括每月剩餘收入至少占總收入的15%或300元等,具體條件需要諮詢HUD認可的房產顧問,符合條件的申請人可以在24個月內申請1次貸款修改。符合MHAP的華人,可以通過以下兩種方式聯繫MHAP的政府主管部門,進一步的瞭解申請的事宜:

一是訪問MHAP網站,網址是www.makinghomeaffordable.gov。

二是撥打專線1-888-995-4673,只有英語和西班牙語,如果想使用中文需要提前預約。因為所有的申請文件都需要以英文提交,所以如果華人的英文確有困難,可以請MHAP推薦HUD認可的房產顧問提供幫助,服務是免費的。

謹防被中介或律師欺騙

根據記者瞭解到的情況,在華人社區有房產或減貸中介和律師聯手,在幫忙申請貸款本金或月供減免的過程中欺詐客戶,以「幫助減貸款」、「加上我們的名字更好辦」等理由,到律師那讓客戶把中介的名字加在房產上,或者直接要求客戶把房子轉到中介的名下,導致有些華人受騙。也有的中介不告訴客戶政府的政策,讓客戶簽一堆文件,等從MHAP申請下來的本金和月供減免以後,中介欺騙客戶是自己幫客戶還了銀行的貸款,並要求客戶還錢。

MHAP提醒還貸有困難的屋主要注意上當受騙,特別提醒屋主注意以下三點:一是獲得HUD認可的房產顧問所提供的服務,是完全免費的,如果有人要你支付諮詢或貸款調整的費用,請務必小心。二是除非是直接與房屋貸款機構商談豁免債務事宜,否則不要向任何人轉讓房產。三是除非經過房屋貸款機構的核准,否則不要將房貸付款支付給貸款機構之外的任何人或機構。◇


資料來源:大紀元