在美國，買主，賣主都不見面，那如何成單呢？是不是雙方的經紀人見面達成協定的？實際上雙方的經紀人也不見面的。下面筆者就用上週五(三月二日) 過戶的一個房子來介紹一下在美國房子買賣成單的過程。
(一) 找到一個客戶喜歡的房子
去年12月中旬，我的一個非常好的客戶(台灣人，他是一家大公司的德州總裁，從2004到2006，每年要幫他買一棟房子用於投資，每年都要介紹兩三個客人給我) 介紹他的人事部經理給我，要我幫她買房子，因為她是位單身女孩，不想買大的，和她通了電話後，說過了新年看房子。年後，帶她看了兩次，一共15套房子，每次看七，八個，沒有她非常喜歡的。到了二月初，我在我們的房源共用系統(MLS) 看到一棟剛上市的房子，我就先開車30分鐘，去看了一下，感覺她一定喜歡(通過前兩次看房，就知道她喜歡什麼樣的房子) ，就打電話給她，讓她快來看，怕到週末，看得人多，她來看了之後，非常喜歡，獨立屋，2001年建，1700平方英尺(約170平米)，三房兩衛，兩個飯廳，兩車庫，佔地寬60英尺，深120英尺，要價14萬7千5百($147500) 美元。
(二) 定下出價(Offer)
一同回到辦公室，先在MLS上查一下這個房子的底細，諸如，什麼時候買的，屋主是誰，稅收值是多少，買的時候多少錢。結果是賣主是在2001買的新房，查不到買價，稅收值是13萬9千美元。然後再查一下CMA即這個房子的小區在過去6個月銷售的情況，來定出賣主的開價是否合理，看了一下，開價合理，估計成交價會在142000美元和145000美元之間，當時我就要跟我的買主定好出價來，最後，定好出價13萬8千，並在買賣合同上買主先簽字。
(三) 跟賣主議價
先打電話給賣主的經紀人，在Coldwell Banker(與21世紀，ERA是一家母公司)做，叫John Digiovanni，看姓應該是義大利後裔，以前也沒見過，但很有禮貌，說他的賣主，買了新房，四月建好，歡迎給價(offer). 我就把合同傳真給他，買主給價的形式就是一份完全的合同，不是口頭，也不是一張紙。在這份買主已簽字的合同，一共12頁，合同的版本是州政府統一的，經紀人只準填寫，不準改動。
(四) 合同的主要內容
1) 出價:138000美元。 2) 定金:1000美元。3) 首期: 10% 。4) 產權公司：共和產權公司 5) 產權保險：賣主付。 6) 測量圖：買主付 。7) Option: 買主7天之內可以無條件中斷合約，定金如數退回給買主。 8) 10天內，賣主的產權如有問題，買主中斷合約，定金退回。9) 20 天內如果買主貸不到款，買主就要通知賣主，定金退回。10) 買主收到物業公司的資料後，7天內可以中斷合同，定金退回。11) 賣主同意支付370美元給買主買一個一年的房屋維修保險。 12) 過戶日期2月23日。13)賣主支付買主經紀人公司3%的佣金。
(五) 賣主回價(Counter Offer)
賣主經紀人第二天打電話回來說，其他的都同意，但以下是賣主的回價
1) 價格 145000美元 2) 18天如果貸不到款，就要通知賣主。3) 2月23過戶，但是賣主要租到新房建好(4月5日) ，每天賣主付給買主40美元。
(六) 買主再回價
打電話給我的買主，如實把賣主的回價告述了她，我們研究了一下，決定回價14萬1千($141000) 美元，第二天(24小時) 我就發了EMAIL給對方，買主的回價是141000美元。但是對方一直沒有回話，我有些擔心中途出錯，問賣主的經紀人，是不是有別的人給價，他說沒有，他也沒有說我們的回價是不是低。因為房子很好，有別的人等著，看我們能不能談成，一般賣主的經紀人一定要跟我們談不成之後才能與別的買主談。好容易等到賣主回價，144000美元，又降了一千但要我們配合他的新房時間才行。
(七) 買主賣主達成協定
我就跟買主講，賣主回價144000美元，同時要遷就他搬進新房的時間(新房一好，賣主才交屋，每天付給買主40美元) 。我建議再回價，143500美元給賣主，估價賣主也會同意，打電話給John，問賣主同意不，John回話說賣主同意，在美國，一般成交價是要價的95-97%。
就這樣，差不多麼5-6天就談成了合約，重新改好合同，買主先簽字，我由掃描到電腦裏給John發過去，他在給他的賣主發過去，列印出來，簽好字，又EMAIL給我，列印出來四份，一份給買主，一份自己留下，一份給貸款公司，一份給產權公司。
(八) 存定金和申請貸款
第二天，就到產權公司把1000美元定金和合同給產權公司(要求合同生效48小時存定金) ，同時有把買主的貸款資料傳真給與我合作的貸款公司(不是銀行) ，他們幫助申請貸款，從事房屋貸款也必須有執照，我有德州的執業貸款執照(Mortgage Broker，也有稱之為貸款專員的執照，Loan Offer)
(九) 檢查房子
打電話給一位有德州房屋檢產師執照的朋友，讓他去檢查房子，第二天，就檢查完了，他把檢查報告EMAIL給我，凡是有問題的地方，他都用數位相機照下來了。我看一下，沒有大問題，幾個小問題而已。
(十) 要求賣主維修
把檢查報告EAMIL給買主，並寫了一個清單要賣主修好有問題的地方，買主說讓我看著辦就行，之後就把檢查報告和維修清單給賣主的經紀人發過去。一天后，賣主除了一項之外不同意，其餘都同意，最後買主也就同意了，合同很順利，如果在合同生效的7天內，買主要中斷合同，賣主要退回定金的。
(十一) 貸款批准
買主的信用分數很高，800多分，這是我見到的第三個超過800分的(美國人平均680分) ，估價公司的估價也出來了(貸款公司負責) ，測量圖也好了(產權公司負責) ，產權也沒問題，產權保險也好了(產權公司負責) ，貸款就批下來，一般大概15天左右。
(十二) 過戶
因買主出差，過戶日期從2月23日延期到3月2日，也就是上週五，賣主下午一點去簽字，因買主很忙，產權公司離她辦公室很遠，地址她也不熟悉，我就去她辦公室接她，與買主下午2：30去簽字，交了首期和貸款等費用，就完成了產權的轉移，賣主也交了租金，再送她回辦公室。當賣主新房建好，大約是3月25號，就把房子交給買主。賣主支付3%的佣金，4305美元就賺到手了，整個過程也非常順利，買主也很高興。
最終，買主，賣主，雙方的經紀人都沒有見過面，買房的人也沒有與銀行和貸款公司的人見過面，但大家都與產權公司的人親自見過面而已，同時產權公司本身就是公證處，過戶文件多數要公證的，而買賣合同則不需要任何公證。
資料來源: 希望家園的部落格
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