洞悉市場走勢 把握投資先機

專訪房地產經紀人林汝軒

談到投資,每個人都有潛在的投資願望,華人更喜歡在實實在在,看得見模得著的房地產方面進行投資。然而,成功的投資行為,必然取決於能否準確的把握市場走勢,及時的佔領投資先機。但要做到這一點卻非常不容易,這需要有深厚的知識背景和投資實踐。所以,作為一個有意願開始投資房地產投資的人,能否找到一位適合的房地產經紀人來協助自己完成投資過程,是成功與否的關鍵。

曾為城市地方網站Redwood City.Patch.com的地產專欄撰稿人 ,同時也曾在香港蘋果日報《矽谷手記》專欄作家林汝軒(Eddie Lam) ,近期接受了大紀元時報的專訪。林汝軒先生出生於香港,畢業於美國威斯康星大學麥迪遜分校計算機工程專業,獲計算機工程學士學位,進而在美國康乃爾大學完成研究生學業,獲得計算機工程碩士學位。曾經在高科技界例如Cognex、Sapient、Oracle(甲骨文)等公司擔任軟件工程師。目前是專業的房地產經紀人。

一、從業餘地產投資到地產投資專家

林先生分享了他的一段失敗的經歷,他述說,從2002-03年起,因為個人興趣而開始投資房地產,那時灣區的房地產比較貴,就跑到外洲去投資。比如在德州、華盛頓州、愛荷華州等地, 那個時候貸款很容易,只用付5%的首期款。外州的房子相對便宜,所以只需五千到七千塊為頭期款就可以擁有一棟房子。原以為申請三十年的貸款,用租金按月還貸款就等著賺大錢了。

可是結果這些房子幾乎都帶來每年1000到3000塊的虧損,當時真的被壓的喘不過氣。但也正是由於這些失敗的經驗,促使林汝軒先生長期關注房地產市場,同時花更多時間去學習研究房地產的專業知識,才使得他有被受邀請成為 城市地方網站Redwood City.Patch.com的地產專欄撰稿人和香港蘋果日報《矽谷手記》專欄作家的機會。

或許有人會好奇的問,灣區工程師收入很高,為甚麼不作兼職而非得做全職房地產經紀人?林汝軒先生表示,工程師收入是很穩定,你可以算得出來到退休之前你能賺多少錢,這與你是否勤力無關。但是你如果去做房地產,只要你去努力可以有更高的回報 ,這是其中一個原因。另外,有一件事讓我徹底的改變,有一天我公司請了一個新的工程師約50多歲 ,一天早上來的很早跟他聊天,突然感覺到幾十年以後我就是他現在的樣子,這真是我的一個wake up call,所以我要改變。

2008年林先生徹底放棄了穩定的軟件工程師的職業,正式轉行做一名專業的房地產經紀人。

二、 把握市場走勢,佔領投資先機

市場分析得好,可以把握市場走勢,果斷決定買入和賣出時機。林先生舉了一個自己換房的例子,他說,2003年在永和超市的後面買了一棟 小的公寓(condo),買價是22萬,到2005年以33-34萬的售價賣掉,兩年時間賺十萬。當年在Belmont買了另一個大的condo,在2008年,經過自己市場分析後,應該還會深度下降,就以 虧兩萬的價格把這個房子賣掉了, 如果到現在才賣的話,就要虧掉十七、八萬。之後就一直在等機會,用比較便宜的價格在Rivershore買了一棟有三個睡房的排屋(Townhouse),到現在已經大大升值,早已填補虧損的兩萬塊。

三、任何時候都有好的投資機會

經常聽到人們議論前幾年美國經濟不好,房市會下滑,勸人們摀住自己的荷包,遠離投資市場,林汝軒先生卻持不同的看法。他認為,好的deal永遠都有,就是要耐心的找 。從2008年剛開始做經紀人的時候,就向朋友分享投資體會,現在的大部分的客人是做投資的,已經買了超過30套投資房,並且每一套都帶來很好的現金流。通常一個客
戶買了再買,因為發現現金流這麼好。另外,自己從2009年起,開始投資一些銀行法拍屋共5間房子,回報大概60%。最好的回報例子是40萬買進65萬賣出,期間也才花了四、五個月時間。他表示,目前灣區的房價已經很便宜,有很多出租房都可獲得500圓的現金淨收入。

 四、快速、全方位服務是致勝法寶

「賣屋能手:三十天保證售出」是林汝軒先生的廣告說詞。真能這麼快嗎?他表示,
其實有很多房子也只有十四天就賣出了!不難看出由於林先生具有十年投資房地產的買賣經驗,專精於房市走勢行情分析以及為客戶提供買房、貸款等一條龍方便服務客戶,也因為如此,讓他掌握了致勝的法寶。

從林先生開始涉獵房地產投資算起,已有是十年的歷史了,談到投資心得,他說,「首先, 一定要找一個有經驗的人跟他學習,不學習,光自己去摸索一定會虧錢的。自己去摸索除了花時間、浪費金錢,失敗的可能性還極大。」◇

資料來源:大紀元