美国房地产市场原本被寄予厚望，预计将在今年迎来复苏。但近期受美以对伊朗军事冲突影响，叠加经济不确定性加剧与抵押贷款利率飙升，购房者的负担能力再次面临挑战。在经历多年销售低迷后，经济学家曾普遍预测，2026年抵押贷款利率将逐步下降，同时房源供应增加，有望为市场注入新的活力——尤其是在去年房屋交易量跌至近30年来低点之后。然而，现实却出现反转。

根据房地美（Freddie Mac）3月26日（周四）发布的数据发布的数据，本周30年期固定抵押贷款平均利率升至6.38%，连续第四周上涨，创下六个多月以来新高。这也是自2025年4月以来最大单周涨幅——当时正值特朗普宣布加征关税，引发市场震荡。

多位房地产专家向CNN表示，受伊朗冲突及就业市场疲软影响，利率上行正在明显抑制购房需求。“我们原本期待春季销售旺季能带来强劲需求，”美国大型房地产经纪公司科威国际不动产（Coldwell Banker）首席执行官卡米尼·莱恩（Kamini Lane）表示，“但当前市场波动剧烈，地缘政治与宏观经济叠加，使得局势充满不确定性，而且变化非常迅速。”

莱恩指出，今年1月和2月的销售表现疲软，部分原因可能来自冬季天气，而非需求本身。通常而言，房地产市场会在春季回暖，房源增加、买家回归。“没人愿意在铲雪的时候卖房，”她说，“也没有人愿意在零下十度的天气里去看房。”

事实上，2月下旬一度出现复苏信号——抵押贷款利率三年多来首次跌破6%，这一关键门槛被认为能吸引买卖双方回归市场。但这一乐观预期很快被打破。随着美以对伊朗发动联合打击，全球市场震荡，债券市场对通胀回升的担忧迅速推高利率。抵押贷款利率与美国10年期国债收益率密切相关。受通胀预期影响，10年期国债收益率上周升至4.39%，创下自去年7月以来新高，并一度在本周升至4.44%。

利率变化对购房成本影响显著。以一套45万美元、首付20%的房屋为例，一个月前锁定贷款利率的购房者，每年可比当前少支付约1120美元，整个贷款周期节省超过3.3万美元。“全球局势显然是目前最大的变量，”新泽西房地产经纪人曼尼·马扎（Manny Maza）表示，“人们开始更加关注自己的预算和现金流。”

不过，也有积极信号出现。Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）指出，相较过去几年，2026年的整体购房环境其实更为有利：房价仍在上涨，但涨幅已低于通胀水平，同时工资也在持续增长。此外，当前利率虽有所回升，但仍低于去年同期约6.6%的水平。

更重要的是，市场供需结构正在发生变化。多年来房源紧张的局面正在缓解，越来越多房主选择挂牌出售。据Redfin数据，目前市场上卖家数量比买家多出约63万，是至少10年来最大的供需差距。“当卖家多于买家时，买家拥有更多主动权，可以直接放弃不愿谈判的房源，转向其他选择，”费尔韦瑟表示。同时，在就业市场疲软和经济不确定性加剧的背景下，房屋销售周期明显拉长。

数据显示，上周抵押贷款申请量环比下降10.5%。马扎也观察到，房屋收到的报价减少，买家参与竞价的意愿明显下降。“不确定性是当前市场的核心，”他说，“买家仍在看房、仍在出价，但他们变得更加理性和谨慎。”越来越多买家选择放弃交易，而非勉强接受不完全符合需求的房源。Redfin数据显示，2月份超过4.2万份房屋交易合同最终流产，占当月成交合同的14%，创下该机构自2017年统计以来的同期最高比例。尽管短期波动明显，业内仍对未来持谨慎乐观态度。“市场存在大量被压抑的需求，”莱恩表示，“如果宏观环境能够稳定，尤其是利率回落，我们仍有望迎来一个健康的春季销售旺季。”

来源：城市资讯网