自2008年金融危机以来，美国房地产市场首次出现明显反转。据最新统计，目前市场上待售房屋数量较买方出价的房源多出约34%，总量超过50万套，创下有记录以来的最大供需差距。

在价格方面，全国已有约61%的地区出现房价下调。其中，加州奥克兰年跌幅达4.9%，德州达拉斯下跌4.5%，而佛罗里达州奥斯汀自2022年高点起，累计跌幅已超过21%。旧金山、西雅图及丹佛等主要城市亦进入下行通道。

业内分析指出，受高利率、经济前景不确定性及部分卖家预期过高等因素影响，市场情绪趋于谨慎，购房者普遍持观望态度。截至目前，全国房屋平均挂牌时间已延长至50天，较2021年时的33天显著增加。

南加州城市尔湾（Irvine）在本轮市场调整中尤为典型。数据显示，今年5月尔湾挂牌房源达893套，较4月增长15.7%，但同期成交量仅为172套，同比下降22%。库存压力上升，交易活跃度明显减弱，市场逐步转冷。

更为关键的是，尔湾当前房价已明显偏离合理估值区间。根据统计，当地房价中位数为161.5万美元，自2000年以来上涨逾410%，远超居民收入增速。目前价格较历史均值高出111%，为全加州溢价程度最高城市之一。

此外，尔湾高度依赖海外买家，尤其以亚洲投资者为主。然而，随着国际资金流入放缓、移民政策调整及外汇管制趋严，该类买家数量已有所减少。同时，高利率环境也使得大额房贷（Jumbo Loan）买家更趋谨慎。

根据《Home Stratosphere》与 Zillow 联合发布的最新评估，加州多座城市面临房价回调风险，除尔湾外，还包括 La Canada Flintridge、Fountain Valley、Orange、Costa Mesa、Lake Forest、Newport Beach、Placentia、Laguna Niguel、Tustin、Milpitas 与 San Ramon 等地。这些城市普遍具备数个“风险共性”：房价涨幅远高于收入增长，历史上曾出现房市剧烈波动，库存水平近期显著上升。

研究指出，若市场信心转向，上述城市可能成为房价率先调整的高风险区域。对投资者而言，这或为审慎决策的信号；而对潜在购房者来说，亦可能是伺机而动的前奏。

CCYP编译