美國買房貸款詳解小公式看你多能貸多少

遇到過很多貸款人，很多人都認為在美國買房，間房子必須是自住屋，其實不然，使現在是在租房子住，如果有的資金和好的房源，也可以直接申請房買房貸款。而且貸款買房也遠沒有你想像的那麼難。

美國買房貸款申請的“房”分三種：

自住屋(Primary Home)：如字面意思，是買來自己住的

第二套房(Second Home)：是指不長住的房子，但是偶爾會去住一下，例如在某旅遊景點附近，海邊的房子等等；

房(Investment Property)：是期望著通過購買出租收，或者是低買高賣得到。

在不少地方，由於地理，工作地點或者環境因素，可能購房者會認為相對自住而言更適合做。

例如稍微靠內陸一二寫地區，比如亞特蘭大、休斯頓等，房子的售價會明顯的比繁華地區低，但是卻沒有少顯著低多少。

舉個例子：

同樣是4房3衛的獨立屋，在沿海可能要買超過100萬，但是內陸可能30或40萬就能買到，同時可能就差個幾百塊錢。

也就是說，房價和房租不是成線性相關增加的，這就是為什麼有的地方放20%的就能有正的現金，有的地方卻放40%的都收不回房貸和地稅等。

下面是在貸款購買美國房產做時常被問到的幾個問題。

1.美國房產收入要多少？和自住屋審核有區別嗎？

沒有區別，房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：

房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡還款額 ≤ 45%稅前月收入

更好的是，買房的話，房可能的收入會被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再減去房的月供，如果剩下的是正數，那麼加到分母裡；如果是負數，則加到分子裡。所以，有時你會發現直接買房甚至能獲批更高額度的貸款。這個怎麼決定呢？貸款都要做房屋估值(Appraisal)，銀行會參考Appraisal Report上Appraiser給出的建議。Appraiser會對比附近房子大概的，做出一個“Comparable Rent Schedule”，給出自己的建議出租額度。

2.需要多少，有額外要求嗎？

買房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves)，其額度要求是6個月的PITIA。

什麼是PITIA？

PI = Principal & Interest，房貸

T = Tax，地稅

I = Insurance，保險

A = HOA，管理費

所以PITIA指的就是：每月房貸，地稅，保險以及管理費的每月額度。

要給銀行看到還有6個月PITIA這麼多的錢在你的支票帳戶或儲蓄賬戶（Checking/Savings Account）中。這些錢不用花掉，但是要存在裡面。

除了支票帳戶或儲蓄賬戶這種現金賬戶（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美國養老金計劃（401K）都可以。不過，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。

另外，切記房的貸款申請不能用贈與基金（Gift Fund），所有的和資金儲備都必須是自己的錢，包括夫妻間也不行！

比如男方一個人申請貸款，不能用女方的資金，也不能把只有女方一個人名字的賬戶裡的錢轉到男方的賬戶裡使用，但是共同賬戶是可以拿來使用的。如果實在沒辦法，可以考慮兩個人一起申請。

所以如果有買房的打算但資金又不夠的話，提前兩個月以上把錢打過來準備好，銀行會看兩個月的銀行流水（Bank Statement）。

例如你9月份申請貸款，兩個statement的區間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麼錢就要6月份或者之前打過來。

不過如果你需要使用收入，那麼要兩個月的銀行流水；如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用收入，那麼一個月的銀行流水也可以。

3. 快速計算能貸多少款

貸款之前，很多人會問：我到底能貸多少款，有一個簡單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這麼算的：

房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡還款額≤45%稅前月收入

舉例來說，某申請人想買80萬的房子，想看看能不能貸款60萬，假設他能拿到的利率是4%，那麼每個月付款額是$2,864.49，地稅銀行一般以1.25%/年來算，那麼每個月就是$833.33。

假設房屋保險一個月是$100，HOA一個月是$300，車貸一個月是$300，幾張信用卡還款額是$100，那麼所有的費用總額是$4,497.82/月。

又假設申請人的年收入是$120K，那麼一個月就是$10K。

所以，這個百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於45% ，所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個方法簡單算一算自己可以貸多少款。

注：根據每個人的情況不同，有的申請人的百分比可以寬限到50%

4.關於信用以及利率等

不同銀行有不同要求，但信用分數一般620分以上就可以。房貸款利率比自住屋差一些，但是不會很多，其它條件相同的話，從0.125%到0.500%是一個正常的範圍。

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